緊鄰北京北四環的小營，最近出現了一個純商品房新盤，起名是像“霄云路8號”的樸實無華方式，名為“小營路5號”。

作為城市更新項目，小營路5號原身是四方大廈，獨一棟15層的樓，去年啟動更新改造，今年推向市場。作為緊鄰北四環的純新盤，共推出126套109-194平方米的住宅產品，預計明年1月中旬開盤，單價7萬元/平方米左右。

新京報記者近日探訪了這個頗受市場關注的舊改新盤，發現這是一個優點和缺點都明晃晃擺在眼前的項目，優勢堪稱“稀缺”，短板也十分顯著。購房人所要選擇的只有“取”，或者“舍”。

小營路5號擺在購房人面前的，似乎只有“取”和“舍”。

地段和價格都“稀缺”

亞運村是北京樓市的一個響亮地標，發展較早。1990年，北京亞運會舉辦，亞運村板塊的房地產發展隨之被帶動。很快，亞運村從北京的一個城市邊緣區發展為北京第一個成規模的高檔居住區。之后，隨著北京進入奧運時間，亞運村“升級”為亞奧板塊。

小營路5號就是以前的四方大廈，為首創集團全資子公司首創經中打造的住宅類城市更新項目，舊寫字樓“脫胎換骨”，將以全精裝交付的住宅產品進入亞運村新房市場。

“四環的新房不好找了，而且還是北四環的。”小營路5號的銷售顧問非常明白自家項目的最大優勢在哪里。

緊鄰北四環的房子，出行對地鐵的依賴度沒有五環外的樓盤那么高，但小營路5號依然有毗鄰5號線和15號線兩條地鐵線的優勢，距離惠新西街北口站1.3公里，距大屯路東站1.5公里。項目周邊有令人羨慕的教育資源，包括陳經綸中學嘉銘分校、芳草地國際學校世紀小學、芳草地國際學校萬和城校區、中國音樂學院附屬北京實驗學校本部校區。醫療資源也不用愁，中日友好醫院近在咫尺，北京安貞醫院也不遠。

優勢的地段、成熟的配套，7萬元/平方米左右的定價，如此地段+如此價格，堪稱“稀缺”。“預計不同層高、不同戶型單價從69000元到71000元都會有，小戶型單價更高一些。”銷售顧問表示，目前排卡已近百名，預計明年1月中旬開盤。

朝向、采光和停車位讓人搖頭

然而，與“稀缺”優勢搭配的，是讓人無法無視的短板。

新京報記者進入項目大樓的第一個直觀感受是，安家在此的業主，未來回家可能會感覺走進了一間寫字樓的大堂，不怎么有回家的親切感。由于是四方大廈的舊改項目，小營路5號只有一棟樓，從樓門口進入是標準的寫字樓格局，先前臺、后電梯。不過，銷售顧問介紹，大樓北側還會設置一個業主的進出口。

坐電梯上到14層樣板間，老式建筑格局的氣息撲面而來。西向一條長走廊連起了這一層兩梯九戶的每一套房。這意味著，你家窗戶前可能時常有人從走廊經過，從私密性和寧靜空間來說，與新時代的建筑不可同日而語。同時，這條橫亙的長走廊也大大影響了產品的通透性和采光。

舊改項目改不了的格局：西向一條長走廊串起了一層所有住戶。

小營路5號共計126套房源，包括109平方米、121平方米、139平方米、150平方米、194平方米戶型，供應最多的是109平方米戶型。

新京報記者體驗樣板間的結果是，戶型最顯著的短板是朝向和采光。由于只有一棟樓，除邊戶外的所有戶型均為東西朝向。說是東西朝向，但西向被走廊隔開，實際上只有東向，通透性大打折扣。銷售顧問稱，“只要打開走廊的窗戶，也算通透。”

此外還有兩種邊戶戶型，一種是139平方米的東北朝向戶型，一種是194平方米的東南朝向戶型。但銷售顧問透露，“由于東南向是‘黃金角’，這套邊戶戶型‘早已被內部搶光’。”

新京報記者在樣板間里看到，朝東為連接臥室的獨立陽臺，東向視野不錯，能遠遠看到望京SOHO。

看房人向女士看完樣板間表示，裝修有點兒像賓館。銷售顧問回答，“國企風格，比較低調保守。”

對于戶型短板，銷售顧問坦言，因為是舊樓改造，寫字樓原有的主體結構改變不了，尤其是承重的部分無法打掉，“我們能改的都改了”。

“要挑戶型、要南北通透、要滿眼綠色景觀，那只能去五環外找了。如果為了買位置，就沒得挑了。”銷售顧問說。

供應最多的109平方米戶型。戶型稱得上方正，然而通透和采光是大問題。

另外一個購房人無法忽視的問題是，雖然四方大廈為70年產權，但已經使用了20年，剩下只有50年。“所以我們定價不高。不過，單價7萬元的更主要原因是這個項目沒有停車位，如果有停車位單價肯定得9萬元以上了。”銷售顧問坦誠地向看房人自揭短板。

“停車位的問題沒法解決，要業主自己想辦法。”銷售顧問稱，如果買這里的房子，只能自己找車位，或者在附近小區租車位，一個月500-600元，比如育慧西里、亞運花園、亞運豪庭，都可以租。

業內：先天短板不足以掩蓋地段唯一性

和碩機構首席分析師郭毅認為，小營路5號在產品上確有局限性，但地段位置和總價的優勢也同樣客觀存在。

郭毅分析說，“作為舊改項目，小營路5號確實在產品規劃條件上存在先天的短板和不足，但這些不足以掩蓋項目地段位置的唯一性，以及當前來說相對合理的市場價格，再加上周邊豐沛的城市資源，賦予了項目很多的價值點。從單一項目來說，市場去化沒有太大問題。”

郭毅表示，小營路5號周邊鮮有其他在售項目可選，亞奧板塊數得上的品質相對較高的產品已是10年前的遠洋·萬和城，再往前數，就是三四十年房齡的老舊產品了，沒有辦法和這個項目相比。

“從價格看，1000萬元出頭的總價門檻，在亞運村板塊來說具備絕對的稀缺性，和周邊房齡二三十年的老舊二手房相比，性價比優勢突出。”郭毅說。

新京報記者 王海亮 攝影 王海亮

編輯 武新 校對 劉軍