12月28日，央行發(fā)布公告，正式出臺存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案！我當(dāng)時第一時間作了解讀，大家都很關(guān)心，也有很多疑問。

比如有一位昵稱為“心飛揚(yáng)”的童鞋問：

小白老師，我是2018年3月房貸5.88，我感覺踩到高點，如今我該怎么操作好呢？

昵稱為“沈杰”的童鞋問：

國家為什么要轉(zhuǎn)存量貸款為浮動呢？為什么要脫離基準(zhǔn)利率呢？

昵稱為“山中馳”的童鞋問：

這個政策的目的是不是可以這樣理解？存貸款利率漲的太多讓銀行有的賺，存貸款利率降的太多給房貸的大眾減輕點負(fù)擔(dān)。

總之，大家提問的問題很多，很中肯，很實際。

我看了網(wǎng)上的很多解讀文章，寫得很多，各類說法五花八門，有的說是一種變相加息，有的說是降息，但又說不出個之所以然，事實到底是什么？我給大家來理一理。

1、存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模

在12月28日的公告中，央行并未披露存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模。但根據(jù)三季度的《中國貨幣政策執(zhí)行報告》，今年9月末，人民幣貸款余額是149.9 萬億，居民貸款是53.5萬億，企業(yè)貸款是95萬億。也就是說，在今年9月末存量貸款余額高達(dá)149.9萬億。

由于12月28日公告說的存量貸款轉(zhuǎn)換指的是2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金貸款）。

也就是說2020年1月1日末的存量貸款余額（含房貸、企業(yè)貸款）減去參考貸款市場報價利率（LPR）報價的貸款就是需要轉(zhuǎn)換的存量貸款規(guī)模。

考慮到今年8月17日貸款市場報價利率（LPR）改革后，銀行發(fā)放的新貸款（房貸除外）主要參考LPR，2019年10月8日后，商業(yè)銀行新發(fā)放的房貸也參照了LPR定價。

根據(jù)央行發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價，就是說今年8月17日后還有10%的新貸款沒有參考LPR。

也就意味著存量貸款基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換的規(guī)模應(yīng)該會高于人民幣149.9 萬億，其中居民貸款53.5萬億（主要是房貸），企業(yè)貸款是95萬億。

二、貸款利率為什么不參考基準(zhǔn)利率，而是參考貸款市場報價利率（LPR）？

如果仔細(xì)看我的歷史文章會發(fā)現(xiàn)這些問題我早就給出答案了。中國傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率是存貸款基準(zhǔn)利率，也就是基準(zhǔn)利率由央行決定，基準(zhǔn)利率一旦確定或調(diào)整，比如5年期以上貸款基準(zhǔn)利率是4.9%，商業(yè)銀行在確定給企業(yè)長期限的貸款或長期限的房貸時，必須以4.9%為參考，不能偏離它太大。傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率好處是高效，但弊端是帶有計劃性，指令性太強(qiáng)，也不利于疏通貨幣傳導(dǎo)機(jī)制。

今年8月17日，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機(jī)制，大概意思是今年發(fā)放的所有貸款（房貸、企業(yè)貸、消費(fèi)貸）都要參考LPR定價。而新的LPR價格確定又是：

新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運(yùn)營成本）

所以說，1、LPR利率實際上已經(jīng)取代了傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率，成為最新的“基準(zhǔn)利率”，因此我要問答“沈杰”這位童鞋的是，“脫離基準(zhǔn)利率”的說法不太準(zhǔn)確，說白了就是方向盤換了，其他零部件需要對接上。

2、新的LPR有一個好處，那就是傳統(tǒng)的基準(zhǔn)利率只是央行說了算，現(xiàn)在新的LPR中，不僅由央行（MLF利率），還由銀行的實際成本定，比如銀行錢充裕了，資金成本下降了，或人力成本下降了，都是可以促使LPR下調(diào)的。

三、本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，是加息還是降息？

本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換實際上就是要變更合同當(dāng)中的貸款計價公式：

老的是：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例

新的是：貸款利率=LPR利率+加點

可以看到貸款基準(zhǔn)利率等價于LPR利率，（貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例）等價于加點。

至于本次存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，是加息還是降息？可以分3種情況：

1、根據(jù)央行公告“自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動利率貸款客戶就定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準(zhǔn)加點形成（加點可為負(fù)值），加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率”。存量浮動利率貸款定價基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR，除商業(yè)性個人住房貸款外，加點數(shù)值由借貸雙方協(xié)商確定。

也就是說除房貸以外的貸款，是可以和銀行商量利率的，這些貸款包括消費(fèi)貸款、企業(yè)貸款，考慮到2019年8月份以來，1年期LPR已經(jīng)下調(diào)了3次，5年期LPR下調(diào)了一次，但之前由于存量的貸款并沒有參照LPR定價，所以如果你是這類的貸款，當(dāng)和銀行商量新的利率時，它們很可能允許把利率降低，這個層面上可以說是降息吧。

（1年期LPR走勢圖）

2、根據(jù)央行今年8月26日的公告：“自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準(zhǔn)加點形成”。

10月8日之后的房貸主要參考5年期LPR，考慮到今年11月份5年期LPR利率有過一次小幅下調(diào)，所以對11月20日之后申請的房貸來說，有過一次降息。

（5年期LPR走勢圖）

3、根據(jù)央行12月28日公告“商業(yè)性個人住房貸款的加點數(shù)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個重定價日（不含），執(zhí)行的利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，即2019年12月相應(yīng)期限LPR與該加點數(shù)值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應(yīng)期限LPR與該加點數(shù)值重新計算確定”。

我們舉兩個例子：

A、如果小王房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%打9折，也就是執(zhí)行利率4.9%×0.9=4.41%。

根據(jù)央行12月28日的公告，房貸“加點”是不能商量的，加點是原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。那么小王加點值是4.41%-4.8%=-0.39%（加點-39個基點）。

所以：

舊合同：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+（-0.39%）=4.41%

B、如果小張房貸合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同約定的利率為在5年期以上貸款基準(zhǔn)利率4.9%上浮20%，也就是執(zhí)行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。小張的加點是5.88%-4.8%=1.08%（加點108個基點）。

舊合同：貸款利率=貸款基準(zhǔn)利率+貸款基準(zhǔn)利率×浮動比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：貸款利率=LPR利率+加點=4.8%+1.08%=5.88%

小結(jié)：

（A）、新舊合同變更后無論你原來的是上浮了還是打折的，實際的利率是沒有變的，變的是計算的公式；

（B）、由于存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案是今年年末才發(fā)布，而在11月20日5年期LPR利率有過一次下調(diào)，因此，新申請的房貸可以享受到，而存量房貸不能享受到，從這個層面上理解，也算是新房貸的一次定向降息吧；

（C）2020年1月份后，倘若5年期LPR利率下調(diào)，那么不僅會影響新房貸利率，也會影響存量房貸，所以這是真正意義上的基準(zhǔn)利率了，傳統(tǒng)的貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)被廢除了。

四、如果買房時房貸踩到高點，比如6.02%，該怎么辦呢？

我在12月24日《買房貸款，固定利率好，還是浮動利率好？》一文當(dāng)中分析過：從長遠(yuǎn)來看，利率是不斷走低的，在這種情況下，買房浮動利率比固定利率好。同時定價周期越短越好（房貸最短是1年）。

但如果買房時房貸利率踩到高點，比如6.02%，該怎么辦呢？這種情況下可以考慮把房本續(xù)回來換個銀行貸款，但要注意提前還款是要交罰金的，你可以計算下變更貸款銀行后減少的利息成本是否大于罰金以及相關(guān)操作的費(fèi)用，如果能省不少錢，或許可以嘗試。

如果你覺得文章很棒，對你有幫助，可以關(guān)注作者的微信公眾號：小白讀財經(jīng)（ID：xiaobaiducaijing），訂閱更多的優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)推文！