文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

　　近日，東莞市自然資源局透露，東莞國際商務區已經進入實操階段，計劃5年時間完成首開區建設，其中將率先建成金融商務區。東莞寫字樓也將進入全新階段，甲級寫字樓以極具競爭力的姿勢進入東莞人的視野。

　　高聳入云的摩天大樓、現代化的寫字樓配套，軌道交通直達辦公樓地下空間，年輕的白領們從地鐵口走出，分散進入各個高樓大廈當中……這一現代城市場景或在不久的將來在東莞出現。

　　東莞三大商務中心區即將成型

　　“南城CBD今年將實質性啟動，最高端的賣場、最高端的服務業、最高端的人才都將集聚在南城，CBD的每棟樓都得是甲A級寫字樓……”今年初，在東莞市十六屆人大五次會議分組會議上，東莞市市長肖亞非來到南城代表團時透露了這些消息。近日，東莞市自然資源局黨組副書記黃宇東也透露，東莞國際商務區已經進入實操階段。

　　也就是說，東莞三大商務中心區域即將成型。沿著東莞大道，東莞將逐漸形成三個主要的商務中心區域，分別是以新型甲級寫字樓民盈國貿中心和傳統寫字樓第一國際為主的鴻福商圈、現在逐步進入交付階段的南城總部基地和未來5~10年內成型的東莞國際商務區。

　　過去，一個城市商務中心一般會隨著商業重心的轉移而轉移，而后來，不少城市會有意識地打造長期規劃，CBD也就相對固定了。東莞的情況是，從早年的花園新村，到東城雍華庭、東城世博商圈，到后來的勝和廣場、第一國際，東莞的商業、寫字樓已經進行了多次遷移。目前，隨著東莞南城總部基地交付使用、東莞國際商務區的打造，東莞全新的商務中心區域已現雛形。

　　在業內人士看來，打造企業總部基地的并不是只有南城，東莞多個鎮街都在打造自己的地標性建筑，打造當地的總部基地。但是與處于中心城區、擁有規劃利好支持的南城相比，其他鎮街的總部基地競爭力還是不夠的。無論是從商業、配套還是聚集人流物流來看，南城無疑是東莞最能匯集人才和企業總部的地方。

　　新興企業進駐推動甲級寫字樓發展

　　粵港澳大灣區的建設給東莞帶來了機會，東莞將成為廣深產業外溢的受益方。同時，新興企業的進駐，也對寫字樓提出了更高的要求，甲級寫字樓也因此越來越多出現在東莞市場上。

　　從當前市場來看，在東莞國際商務區剛剛啟動的現階段，企業越來越多地搬進了南城總部基地，這里是當下東莞甲級寫字樓最密集的地方之一。

　　根據資料顯示，東莞南城總部基地是南城耗時十年打造的城市商務中心寫字樓集群項目，占地面積約17.9萬平方米，地下空間與市軌道交通2號線實現無縫接駁。南城總部基地分為三期，一期寰宇匯金中心UCC共九棟建筑；二期則包括中世和發大廈、宏川智匯中心、浙商大廈、碧桂園中心、東江水務、國金大廈、中熙時代大廈以及恒兆商務中心等；三期則位于宏成國際五金機電模具城一帶，后期將進行更新改造。僅僅是南城總部基地所供應的寫字樓體量已經非常巨大。

　　東莞中原戰略研究中心統計，2014年至2016年，東莞全市共引進深圳企業項目604宗，如以華為、藍思科技、中集集團等為典型代表的高新科技企業，以及天安云谷人工智能小鎮、酷派天安云谷產業園和靈獅小鎮等為代表的重大產業項目等。近兩年來，越來越多企業遷移至東莞，對于東莞新型寫字樓的需求急劇上升。除金融、地產、貿易以外，近年東莞寫字樓新入駐許多高科技、文化傳媒、醫療體檢、美容養生、教育培訓、家政、環保新材料等企業，寫字樓需求快速增加；同時，新興行業的持續進駐也對寫字樓提出更高的要求。

　　據東莞中原戰略研究中心相關人士介紹，為滿足國際化商務辦公需要，東莞寫字樓在硬件方面，包括智能化、通風系統、空調系統、電梯配置、整體環境、大堂品質等品質水平得到集中提升，出現了甲級寫字樓，寫字樓的服務質量也提升不少。

　　老舊寫字樓競爭力逐漸減弱

　　當下，更適合現代企業辦公使用的甲級寫字樓越來越多地出現，很多企業會選擇這樣的寫字樓。

　　據東莞中原研究中心監測數據顯示，在最近幾個月寫字樓的成交當中，主要集中在萬科首鑄東江之星、寰宇匯金中心、保利瓏遠國際廣場等新型甲級寫字樓的成交上。一些舊寫字樓由于設施難以滿足現代企業的需求，租金和售價下滑，空置率提高。

　　以中心位置的第一國際傳統寫字樓和新開發的南城總部基地甲級寫字樓為例，在新型寫字樓的沖擊下，目前，南城總部基地寫字樓定價在1.7萬~2.2萬元/平方米之間，而第一國際的二手寫字樓則由原來的1.7萬元/平方米以上的價格，下降至1.2萬元/平方米左右。從租金來看，新型甲級寫字樓的月租金達到65~100元/平方米，而舊寫字樓的月租金則回落至30~50元/平方米，兩者之間無論是投資價值還是出租價值都形成了鮮明的對比。

　　在不久的將來，大量白領簇擁著從地鐵出口走出，陸續進入各個甲級寫字樓當中……這或將很快成為東莞這個現代都市街頭的一景。