中國消費者報報道(王潔如 記者 任震宇)購房人和開發(fā)商簽訂了購房合同，后發(fā)現(xiàn)房屋的實際情況與宣傳材料及售樓處張貼的宣傳資料不符，購房人可否就此要求解除合同?開發(fā)商宣傳手冊能否認(rèn)定為合同內(nèi)容?近日，北京市石景山區(qū)人民法院就審理了這樣一起房屋買賣合同糾紛，駁回了購房人要求退房的訴求。

　　2015年8月，王某和張某夫妻二人與北京一家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，購買其開發(fā)的某商業(yè)金融項目的地下二層商品房。雙方合同約定商品房所在土地用途為地下商業(yè)。合同簽訂后，王某與張某依約支付了房屋價款，房地產(chǎn)公司于2016年12月19日將房屋交付給王某和張某，后二人取得房屋不動產(chǎn)權(quán)證。王某和張某本想將所購房屋用于餐飲，但由于政策限制不能經(jīng)營餐飲，于是將房地產(chǎn)公司訴至石景山區(qū)法院，要求解除雙方簽訂的合同，并要求返還價款及賠償損失、支付違約金。

　　王某和張某稱，房地產(chǎn)公司銷售涉案房地產(chǎn)項目的宣傳材料及售樓處張貼的宣傳材料照片，都宣傳地下二層為美食城，現(xiàn)該樓地下二層的指示標(biāo)顯示為“特色小吃、快餐、水吧”，且涉案項目的規(guī)劃圖和竣工圖被標(biāo)注為餐飲。

　　房地產(chǎn)公司則辯稱，雙方合同約定的房屋用途為商業(yè)，并未在廣告及宣傳材料中將涉案項目定位為美食娛樂中心，也未在廣告及宣傳材料中稱地下二層將開設(shè)美食城，即便認(rèn)定在宣傳材料中稱地下二層開設(shè)美食城，該說明或允諾不能構(gòu)成合同內(nèi)容。

　　石景山區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，王某、張某與房地產(chǎn)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，合法有效。雙方應(yīng)按約定履行各自的權(quán)利和義務(wù)。王某、張某依約交付了房款，房地產(chǎn)公司依約交付了房屋，并協(xié)助王某、張某辦理了涉案房屋的房屋所有權(quán)證，合同約定的主要權(quán)利義務(wù)已履行完畢。

　　針對王某、張某以涉案房屋不能經(jīng)營餐飲，其購房目的無法實現(xiàn)為由主張解除合同。法院認(rèn)為，王某、張某與房地產(chǎn)公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議約定的房屋用途為商業(yè)，與王某、張某取得的涉案房屋不動產(chǎn)權(quán)證一致，并未具體到餐飲業(yè)。因此，就合同內(nèi)容上看，不能確定王某、張某購房目的為經(jīng)營餐飲。而房屋銷售宣傳資料載明的地下二層定位的經(jīng)營業(yè)態(tài)屬于要約還是要約邀請，決定了房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。本案中，涉案房屋按照經(jīng)營餐飲而設(shè)計建設(shè)，宣傳資料顯示的“美食城”對于購房人產(chǎn)生房屋用途的心理確認(rèn)。但是，房地產(chǎn)的價格受到建設(shè)及融資成本、市場行情、周邊商業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施等多種因素影響，并非單純由可以經(jīng)營餐飲所決定。況且，王某、張某也不能舉證證明宣傳資料對合同訂立以及涉案房屋價格的確定有重大影響。因此，宣傳資料對于買受人應(yīng)為要約邀請，而非要約，出賣人不履行要約邀請依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任并非違約責(zé)任。因此，王某、張某主張解除合同，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

　　最終，法院判決駁回王某、張某的訴訟請求。

　　法官提示

　　認(rèn)定為合同內(nèi)容要滿足4個條件

　　石景山區(qū)法院法官指出，銷售廣告誘惑大，簽訂合同需謹(jǐn)慎。商品房銷售廣告和宣傳資料在符合一定條件下可以認(rèn)定為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。但是，按照《商品房買賣合同解釋》，認(rèn)定廣告和宣傳資料構(gòu)成合同內(nèi)容需要嚴(yán)格符合法律規(guī)定的4個條件：內(nèi)容應(yīng)在商品房開發(fā)規(guī)劃范圍之內(nèi);內(nèi)容應(yīng)當(dāng)針對房屋和相關(guān)設(shè)施的;所作的說明和允諾要具體確定;對合同的訂立以及房價的確定有重大影響。不符合上述4個條件的，不視為合同內(nèi)容，相關(guān)權(quán)利義務(wù)的行使和承擔(dān)應(yīng)按著雙方簽訂的合同來確定。所以，簽訂合同時，要謹(jǐn)慎對待合同內(nèi)容與廣告宣傳不同之處，同時留存相關(guān)宣傳資料證據(jù)以備后患。

　　另外，關(guān)于地下空間的使用，我國有專門的法律法規(guī)來予以規(guī)范，如《人民防空法》等，北京市就人民防空工程及普通地下室的使用也出臺了相關(guān)規(guī)定，對地下空間的使用、出租等予以嚴(yán)格限制。涉及到本案中，按照《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理規(guī)范》“禁止利用地下二層及其以下設(shè)置文化娛樂場所和餐飲場所”的規(guī)定，作為開發(fā)商應(yīng)在法律規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行廣告宣傳，作為消費者也應(yīng)在購買之前盡到合理審慎的注意義務(wù)。