房地產價格的漲跌，同時受到需求多寡和貨幣寬緊的影響，預測房價的上漲空間也遵循這樣的判斷邏輯。

　　目前，我國房地產市場的需求量仍有支撐。首先，中國的城鎮化進程還未結束，根據歷史經驗，城鎮化率達到75%之后才會減慢。其次，當前我國整體存量住宅戶均為1.05套，但一二線城市中仍有不少家庭沒有住房，這兩個因素都表現為城鎮化驅動下的基本住房需求，此外，改善型需求仍有很強的動能，一是人均住房面積有待繼續提高；二是市場上老舊小區、非電梯房的比例仍較高，居住條件改善驅動下的住房需求也較可觀。

　　在此基礎下，如果流動性不收緊，房價就仍有上漲的空間。我國當前M2總量已經相當于歐美之和，實體經濟不需要如此多的貨幣，房地產在過去因其抗通脹、低風險收益比等特點，吸納了很多投資性資金的流入，房地產也成了過剩流動性的蓄水池。這種情況短期來看并不能完全扭轉，但是考慮到現階段房價整體的絕對價格較高，房價的漲幅空間也將越來越小。

　　此外我們還需要關注到，不同于之前的全國普漲，未來不同城市之間的漲幅分化程度將更加明顯。城市之間由于產業、人口、政策等條件的不同，會呈現出不同的房價格局與趨勢。

　　具體來看，一線城市二手房占比較高，資產流動性較好，城市本身的潛力很大，但是由于政府不允許特大城市的人口過度增長，新增人口的補充較差，房價不一定漲得很快；二線城市及一線城市周邊的強三線城市則表現為正在受益于產業和人口的集中與溢出，例如未來大灣區有望新增1億人口，而廣州、深圳的承載能力畢竟有限，且政府對超大城市人口有限制，那么更多的會流向一線城市周邊的強三線城市，這一類城市的房價漲幅是較為樂觀的；而對普通的三四線甚至四五線城市來說，一是缺乏持續的人口導入，二是這類城市二手房市場疲弱，資產變現能力較差，因此并不具備投資的價值，城市房價的漲幅也會偏弱。

　　（作者系天風證券地產首席分析師）