業內解讀廣州商改租： 或帶來更多投資機會

　　羊城晚報訊 記者趙燕華報道：廣州商改住又出新政。7月16日，廣州市規劃和自然資源局和廣州市住房和城鄉建設局聯合印發《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》(以下簡稱《指導意見》)。內容核心就是推進“商改住”政策，允許部分商、辦類型物業在產權性質不改變的基礎上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準；但只能用于出租，不能銷售。這項政策，被業界稱為是2019年廣州出臺的“最猛”的一項政策之一，蘊含著重大機會，影響很大。有分析認為，商改住政策的松動，將帶來很多投資機會。

　　從租賃層面注入活力

　　“兩部門聯合發文廣州商業辦公項目可改成租賃住房，將從租賃層面注入活力。”合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌指出，廣州是最早允許“商改租”的城市。

　　早在2017年7月17日，廣州市政府辦公廳印發的《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》里面，就提出了“商改租”這一說法。此次《指導意見》，進一步明確了“商改租”該如何落地及進行，給出了細化條件，包括對權屬問題、結構及消防安全、物業配套等工作要求，再有是“商改租”需要走的工作流程，都給出了較為明確的指引，大大提高了“商改租”的可操作性。

　　“如果說，放開個人購買是激活了商辦物業的銷售市場，那么此次指導意見則是從租賃層面給商辦物業注入活力。”在張智斌看來，既可以為租賃市場發展提供房源供給，又可解決一部分難以消化的商辦物業庫存，使得物業用途能往更符合人們需求方向發展，構建更加完善房地產機制，更有效地推行“租購并舉”住房制度。

　　市場將發生四大變化

　　廣東省房協理事、同創卓越總經理趙卓文分析認為，商業辦公物業可改租賃性住房，市場將發生四大變化：首先，大量閑置的商業商務類物業，尤其是裙樓商業，找到了出路。

　　與此同時，長租公寓類項目將出現井噴。按照新規定，商業商務類物業只能改為租賃住房，而且一個房產證，不能分割。將為廣州的長租公寓提供更多房源，有利于降低長租公寓的成本，而且大量商業辦公物業處于廣州中心城區，非常適合做出租。

　　“盡管這兩年長租公寓發展遇到了現實問題，但如果能把成本和管理控制好，長租公寓依然有春天。”趙卓文說道。

　　另外，新政下，商業、商務類用途的土地將升值。而對于廣州中心城區的商業商務類物業，尤其是珠江新城、琶洲、金融城等地的物業，則面臨著一個主動改為租賃性住房的重大機會。趙卓文表示：“如果在珠江新城能改出一棟舒適性較好的公寓，其價值無可限量。”

　　個人持有公寓難享新政優惠

　　廣州推“商改住”，對目前個人持有的公寓市場是否利好？知名地產經濟學專家鄧浩志則認為，基本沒有影響。

　　“首先政策規定的只有成棟、成片的商、辦類物業才能推行‘商改住’，而普通投資者手上持有的零散公寓并不適用，新政應該是只針對那些想做租賃業務的企業，而非小業主。所以個人手上的公寓是無法享受到新政優惠的。

　　其次，政策不允許改后的物業以任何形式進行銷售，所以也不會讓市場出現增量的公寓產品。結論是，哪怕新政全面實施，市場上出現了‘商改住’項目，對目前公寓市場及持有公寓的業主也產生不了什么沖擊。”

　　鄧浩志認為，影響的是租金水平，但影響大小暫時難以判斷。“商改住”政策的目的一是發展租賃市場，二是盤活經營有困難的商辦物業。所以全面推行后，租賃市場的供應總量肯定會有所增加。如果增加的量比較大，那對租金水平將產生沖擊，租金會因此放緩增長速度，或者滯漲甚至回落。但如果參與改制的項目稀少，那市場新增的供應就不會太多，影響就會比較輕微了。