文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

　　圖/廣州日報全媒體記者盧政

　　7月是傳統樓市淡季，供需量下滑。今年7月東莞樓市住宅成交環比下降一成，樓市進入蓄客期。8月份，房企推貨量加大，據不完全統計，將共有21個項目超過3000套住宅進入市場。房企加大推貨量，提前進入回籠資金階段，市場競爭進一步加劇。

　　供應 7月進入傳統樓市淡季

　　7月東莞住宅供需環比放緩，同比均增長。其中，公寓和別墅供需環比同比均下滑，洋房供需同比均增長42%左右。同時，非住宅供應環比同比均大降，寫字樓更是在7月“斷供”。從整體市場來看，7月樓市進入傳統樓市淡季。

　　據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，7月東莞住宅新增供應整體環比有所放緩，7月全市住宅供應36.98萬平方米， 環比下跌8%。除了松山湖片區和水鄉片區供應上漲外，其余片區均下跌。其中供應熱點集中在松山湖片區和東部產業園片區，合計供應達 21.88萬平方米，占比高達59%。

　　從市場來看，萬科持續推貨搶跑，旗下萬科東新翡翠松湖、萬科第五城、萬科金地天空之城等6個項目集體發力供應13.55萬平方米，占全市比重37%。

　　6月東莞一手住宅網簽量出現一個小高峰，7月則稍顯回落。樂有家研究中心數據顯示，2019年7月東莞一手住宅網簽4462套，環比下跌10.1%。在各片區成交中，東部產業園片區及松山湖片區成交量最高，前者為964套，后者為933套，霸占冠亞軍位置。城區片區及東南臨深片區則環比有較大的跌幅。水鄉新城片區一手住宅網簽量最少，僅為406套。

　　東莞中原戰略研究中心也表示，繼6月眾多品牌房企全力沖刺年中業績后，7月東莞住宅網簽成交有所回落，約50.49萬平方米，環比下降9%，同比上升31%。從個盤角度看，品牌項目和中低價項目仍然跑贏市場，7月住宅成交排行前15名項目中，幾乎全為品牌房企項目，此外有7個項目成交均價低于1.7萬元/平方米。受中低價項目成交突出影響，7月全市普通住宅均價環比下降1.11%。

　　區域 東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點

　　受到供應量影響，7月成交熱點也集中在松山湖片區和東部產業園片區。值得注意的是，東部產業園片區屬于東莞價格洼地，客戶需求逐步釋放，成交占比回升明顯，7月主要以和昌拾里松湖成交為主。

　　從鎮區來看，據東莞中原戰略研究中心監測數據顯示，7月東坑、沙田、塘廈和虎門為成交熱點；沙田和虎門主要由于受規劃利好及虎門二橋、莞番高速一期通車影響，濱海片區熱度持續升溫，成交效果良好。高埗、寮步、東坑由于個盤集中入市，供應明顯放量，成交也較為不錯。

　　另外，7月區域成交分化加劇，有9個鎮區住宅成交面積環比上漲明顯(漲幅大于20%)， 其中東坑、中堂環比放量顯著。全市六成區域成交環比下滑，有18個鎮街跌幅明顯(跌幅大于10%)，市場明顯降溫。從價格來看，東莞中原戰略研究中心表示，7月東莞大部分鎮街洋房成交均價環比持續走穩，近九成鎮街均價環比漲跌幅小于5%。

　　7月是傳統樓市淡季，加上今年市場觀望氛圍日趨嚴重，樓市進入蓄客期。據東莞中原策略中心對全市在售100多個項目監測顯示，7月樓市訪客量環比6月下滑3%。認購方面，大部分項目進入蓄客期，成交有所下滑，7月認購量環比6月下降15%。

　　另據東莞中原戰略研究中心監測數據不完全統計顯示，7月樓市推貨項目數繼續減少，整體供應套數環比下降47%， 整體銷售率為74%，但個盤分化明顯。去化良好的項目以片區內中低價項目、TOD項目為主。

　　另外，全市多片區成交分化加劇，中心城區由于部分熱銷盤進入尾盤階段，導致認購數量有所下滑，但是整體出貨效果良好；濱海片區和水鄉片區有新品牌項目入市，帶動認購情況回升明顯，其余片區成交不溫不火。

　　庫存 臨深片區住宅庫存消化周期拉長

　　由于7月東莞住宅新增供應放緩，庫存下滑至485萬平方米，環比下降3.22%，同比下降3.28%，按照過去一年消化速度計算，7月底住宅庫存消化周期持續縮短至不足11個月。東莞中原戰略研究中心分析，目前市場分化明顯，中心城區依然嚴重供不應求，臨深片區住宅庫存量最大，為136.5萬平方米，占全市比重的28%，臨深片區住宅庫存消化周期繼續拉長至近17個月。

　　據東莞中原戰略研究中心監測數據統計顯示，7月全市鎮街中謝崗的消化周期超過30個月，由于該區域長期缺乏新品，市場成交量少，導致整體去化周期高企；另外臨深片區普遍項目去化壓力加大，鎮街消化周期均超過14個月。城區多鎮街去化周期不足6個月，望牛墩和企石由于近年供應少，去化周期較低。

　　后市 8月將現一波供應小高潮

　　市場將現一波供應小高潮。據東莞中原戰略研究中心統計數據顯示，隨著“金九”傳統旺季漸近，品牌房企搶跑意圖明顯，8月預計將有21個項目推新貨入市，推貨量超3000套，創年內月度新高，環比7月增長125%。

　　從區域來看，隨著品牌、高價地項目入市增多，競爭格局加劇。目前臨深片區是供應主力區，其次是水鄉片區和松山湖片區，其中近兩年供應整體偏緊的水鄉片區供應放量大增。值得注意的是，隨著近兩三年高價地項目陸續上市，在售的高價地項目明顯增多，競爭壓力加大。從戶型來看，大部分項目主推剛需及首次改善產品為主，部分項目推出緊湊型三房、四房，戶型趨小化。

　　是誰在買房？

　　購房者平均年齡36.4歲 金融從業者最多

　　廣州日報訊 （全媒體記者蔣幸端）8月7日，東莞市人力資源和社會保障局發布了《2019年度勞動力市場工資指導價位》，金融業連續多年“拔得頭籌”，是所有行業中月薪平均值唯一過萬的行業。這正好符合近幾年省內購房者情況。據相關研究機構統計數據顯示，在省內購房者情況分析當中，金融從業者購房人數最多，且普通職工人數占比增加，自住需求成為主要置業目的。

　　據中原地產對廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、珠海、中山等廣東省七大城市購房者情況進行不完全統計發現，今年買房的購房者當中，依然以金融、保險、證券從業者為主，且普通職員占比上升，管理層占比有所降低。2019年前6月相比2018年，購房者中的管理層占比降低，而一般職員占比上升了3個百分點，達到23%。這一變化與客戶置業目的變化一致，說明剛需正逐漸回歸。

　　8月7日，東莞市人力資源和社會保障局發布了《2019年度勞動力市場工資指導價位》，指導價位基本涵蓋了社會所有行業和領域。數據也顯示，在12大類行業中，金融業連續多年“拔得頭籌”，是所有行業中月薪平均值唯一過萬的行業。

　　此外，中原地產數據顯示，2019年1-6月，剛需客戶占比正在上升。在七個城市購房者置業目的一欄中，填寫置業目的為“自住”的客戶占比從2018年起就持續上升，2019年一季度創下了2016年以來的新高。從自住需求的月度走勢來看，2018-2019年自住需求占比持續回升，已從2016年市場高熱時期的50%左右升至65%。

　　從客戶年齡來看，中原地產數據顯示，2016年-2019年6月購房者的平均年齡為36.4歲。從變化趨勢來看，年齡的上下浮動與市場熱度有一定的關聯。當市場好時，客戶會更年輕，而市場熱度較低時，客戶則會更年長。