中房報(bào)記者 付珊珊 | 上海報(bào)道

進(jìn)入四季度，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中償債壓力顯現(xiàn)，雖然海外融資成本更高，但房企仍然在加快海外發(fā)債的步伐。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月27日，11月單月已有包括德信、大發(fā)、萬科、融創(chuàng)、綠地、正榮、旭輝等在內(nèi)的15家房企（計(jì)劃）發(fā)行21筆海外債，其中美元債仍為房企發(fā)外債選擇的主要融資種類，涉及總發(fā)債規(guī)模約59億美元。

雖然今年以來房企發(fā)行海外債的規(guī)模相比去年整體上升，但11月房企海外發(fā)債規(guī)模仍然創(chuàng)下新高，已超過10月的發(fā)債總額（不足40億美元），且刷新年內(nèi)單月海外融資紀(jì)錄。

發(fā)債利率也進(jìn)一步分化，龍頭房企以及國企央企發(fā)債利率明顯較低，而中小型房企發(fā)債利率仍然居于高位，11月房企發(fā)行海外債利率最高達(dá)到12.875%。

在11月房企發(fā)行的海外債中，大部分房企發(fā)債目的均為“借新還舊”。“一般情況下，臨近年底，房企不愿發(fā)債，但如果有一些窗口期，房企可在年前通過借新還舊置換一批債務(wù)，既不會(huì)增加總債務(wù)負(fù)擔(dān)，同時(shí)將短債變長債，對(duì)企業(yè)而言后面幾年也會(huì)比較輕松，暫時(shí)不用擔(dān)心償債問題。”一位閩系房企首席財(cái)務(wù)官向記者表示。

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規(guī)模創(chuàng)新高 利率反下降

來自Wind的數(shù)據(jù)顯示，去年全年內(nèi)地房企海外發(fā)債規(guī)模約為616億美元，而截至11月13日，2019年以來內(nèi)地房企赴海外發(fā)債規(guī)模已達(dá)到610億美元，接近去年全年發(fā)行總額，如果按照已經(jīng)公布海外融資計(jì)劃的發(fā)行規(guī)模計(jì)算，則發(fā)行總額達(dá)624億美元，已超去年全年總額。

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月27日，11月單月房企發(fā)行海外債的規(guī)模已經(jīng)接近60億美元，有望創(chuàng)造今年單月發(fā)債規(guī)模新高。

中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，這是受益于前10月全國住房銷售的良好表現(xiàn)，相較全球其他區(qū)域的收益率，中國房企所發(fā)債券的收益率，更吸引全球資本的青睞，年末房企海外融資意外順利。年中部分房企發(fā)美元債的不順，在11月份基本都得到了滿足。

在同策咨詢總監(jiān)張宏偉看來，房企集中發(fā)海外債的原因就是缺錢。在缺錢的情況下，國內(nèi)融資困難，因此房企將眼光瞄準(zhǔn)海外債。

此外，房企之所以在11月掀起一波海外發(fā)債高潮， 原因還在于四季度的償債高峰。一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，早在2015年至2016年，房企在國內(nèi)信貸環(huán)境較為寬松時(shí)大肆擴(kuò)張發(fā)債，導(dǎo)致這部分債務(wù)將在2018年至2019年迎來集中償還期，尤其是2019年三四季度。

“美元債融資井噴的背后，是房企資金鏈緊張、融資渠道被限制，對(duì)于杠桿率較高的房地產(chǎn)企業(yè)，資金壓力非常大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

值得注意的是，11月房企海外發(fā)債在規(guī)模上創(chuàng)新高，但在發(fā)債利率上所有下降。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，今年10月12家房企發(fā)海外債共13筆，平均發(fā)債利率為9.5%，而11月房企海外發(fā)債平均利率為8.2%，平均利率水平環(huán)比下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。從單個(gè)企業(yè)發(fā)債利率來看，11月房企海外發(fā)債利率最高為12.875%，而10月海外債最高票面利率超過13%。

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評(píng)級(jí)、年期影響發(fā)債利率

雖然11月房企海外發(fā)債平均利率環(huán)比下降，但在數(shù)量上，11月仍有半數(shù)房企發(fā)債利率高于平均利率。

據(jù)記者數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月房企發(fā)行海外債券21筆，平均發(fā)債利率8.2%，其中10筆債券利率均高于平均水平，數(shù)量占比近半。

具體到企業(yè)層面來看，不同企業(yè)發(fā)債利率仍然在進(jìn)一步分化。11月發(fā)債房企中，海外發(fā)債利率最低的為中海發(fā)行的一筆2.94億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率僅為3.05%，其次便是萬科發(fā)行的兩筆美元債券，規(guī)模總計(jì)7.23億美元，利率分別為3.5%和3.15%，這說明頗具規(guī)模的龍頭房企和具有國企央企背景的企業(yè)在海外發(fā)債利率方面具有明顯優(yōu)勢(shì)。反之，一些中小型房企如佳兆業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)和德信中國，11月發(fā)行的美元債券利率均達(dá)到10%以上。

“影響房企發(fā)債利率的兩個(gè)主要因素是企業(yè)評(píng)級(jí)和債券年期。”上述閩系房企首席財(cái)務(wù)官向記者解釋稱，同樣評(píng)級(jí)的房企發(fā)債利率不同還取決于債券年期，比如兩家房企的企業(yè)評(píng)級(jí)均達(dá)到BB，那么發(fā)5.5年期債券，利率就在8%左右，如果發(fā)3年期債券，利率則在6.75%~7%。同樣評(píng)級(jí)下，年期相差一年，利率差距在0.5%~0.75%基點(diǎn)左右。

“如果一個(gè)企業(yè)評(píng)級(jí)是一個(gè)B，B+相對(duì)好一點(diǎn)，B或者B-這樣得評(píng)級(jí)，在發(fā)債年限上會(huì)有一些限制，一般很難發(fā)3年及以上得債券，利率也相對(duì)較高，一般均在兩位數(shù)。”

在11月發(fā)行海外債券的房企中，大發(fā)地產(chǎn)和德信中國的發(fā)債利率最高，均達(dá)到12.875%。

對(duì)此，大發(fā)地產(chǎn)相關(guān)人士向記者表示，公司發(fā)債利率較高與目前的市場(chǎng)環(huán)境息息相關(guān)，但從企業(yè)自身而言，未來也將積極拓展融資渠道、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低融資成本。

此外，記者查詢顯示，目前標(biāo)普全球給德信中國的企業(yè)評(píng)級(jí)為長期B，按照上述財(cái)務(wù)官的說法，德信中國不僅發(fā)債利率保持高位，在債券期限上，截至目前發(fā)的三筆美元債年期均不超過3年。

實(shí)際上，大發(fā)地產(chǎn)和德信中國均為最近一年內(nèi)上市的資本市場(chǎng)新秀，記者發(fā)現(xiàn)，除了這兩家企業(yè)，新近登陸資本市場(chǎng)的房企海外發(fā)債利率均較高，基本都在10%以上。比如弘陽地產(chǎn)自上市之后便頻繁高息發(fā)海外債，在10月底的一筆債券中票據(jù)利率達(dá)到13%；即使是新上市的千億房企中梁控股，首發(fā)美元債的票面利率也超過10%。

對(duì)此，德信中國一名高管人員向記者解釋稱：“資本市場(chǎng)對(duì)新上市的公司有個(gè)熟悉的過程，發(fā)債利率(除規(guī)模特別大)前面會(huì)高一點(diǎn)，一般情況下后面會(huì)慢慢降下來。”而對(duì)于此類房企未來如何降低海外發(fā)債利率，該高管認(rèn)為，“關(guān)鍵還是年報(bào)各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)的改善和增長”。

（來源：中國房地產(chǎn)報(bào)）

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文章來源:中國房地產(chǎn)報(bào)