騰訊財經與巨豐投顧有關“財經觀察家”聯合出品事宜簽訂合作備忘錄

本期嘉賓：北京大學金融與產業發展研究中心主任馮科

【核心觀點】

1、深圳、佛山等地以“人才房”的名義松綁樓市，主基調仍然符合“房住不炒”政策大方向。利用吸引人才的名義適當松綁，是給予地方因城施策的一種靈活性操作。

2、熱點城市松綁并沒有釋放出太多樓市新信號，更多的是一種微調。適當松綁有利于維持房地產市場信心，適當保持房地產投資增速有利于GDP穩定。

3、因城施策不會成為市場瘋狂炒作、推動房價暴漲的力量，房價也不可能會出現前幾年急速反彈，甚至暴漲的局面。

4、2020年的房地產市場可能會比2019年更糟糕。

【新聞背景】

12月2日，深圳市冰封兩年的深汕合作區購房政策宣布“解綁”，合作區內的家庭將可以購買2套住房，這已是今年4季度以來，國內樓市“松綁”的第11個地區。今年11月，深圳、四川、上海、廣州、佛山等地相繼出臺樓市松綁政策。10月，海南、南通、天津、南京六合等地區調整了落戶政策或人才購房政策。今年4季度以來，各地紛紛采取“一城一策”的差異化調節方式，釋放了有利于房地產市場的種種信號。有業內人士指出，“一城一策”將成為未來樓市調控的主流，預計將會有更多城市對樓市政策進行微調。熱點城市松綁，釋放出哪些樓市新信號？“一城一策”會否成為房價回升新套路?

從深圳、佛山等地通過人才房政策松綁來看，其主基調仍然符合國家房住不炒的政策方向。利用吸引人才的名義適當松綁，也是中央給予地方因城施策的一種靈活性操作，大方向沒有違反“房住不炒”主流政策，適當松綁也有利于粵港澳大灣區吸收更多高精尖人才，來實現產業升級。

深圳、佛山、粵港澳大灣區一些城市采取的人才房政策，會使得市場更加活躍。加上前一個階段，粵港澳大灣區向香港居民開放購房準入條件，在兩個有利因素觸動下，粵港澳大灣區也許是在全國房地產寒冬大環境下，市場表現相對活躍的一個地區，交易會比較活躍，價格可能會比較平穩。

熱點城市樓市松綁并沒有釋放出太多新信號，它更多是一種微調。在中國經濟第三季度GDP增長率只有6.0%，第四季度很可能破5%的情況下，各地都面臨著經濟增長壓力，也面臨著房地產投資下降趨勢，適當的松綁有利于維持房地產市場信心，也有利于開發商形成相對良好的預期，不至于太悲觀。在中國出口和消費都下降的情況下，適當保持房地產投資增速有利于中國GDP穩定。

當然，這種“適當保持”只是微調，并不是說大水漫灌式的放松、刺激，不是方向性的變化。

從政策的趨勢來看，各個地方、開發商都在等待房地產市場整體松動，但是并沒有等來相關政策。

按照過去的規律，房地產市場每兩年松緊交替一次。從2016年房地產政策收緊到2019年第三季度，已經是完整的三年，但是房地產政策在中央層面并沒有松動跡象。

有很多開發商，還有地方政府前期對于政策趨勢存在一定程度誤判，導致房地產投資過大，出現了一些積壓。所以“國慶會松綁”的政策沒有如期到來，各地便紛紛想辦法利用“因城施策”的這一政策的靈活性，適當調整、松綁。

但是這種“松綁”南北差異很大，比如黑龍江反而加緊了對房地產調控的政策，這也非常好理解。

因為粵港澳大灣區是人口流入的地區，不僅僅是投資需求，自住需求也非常大。相反，東北地區是人口流出地區，現有的商品房都不能非常好的去消化，甚至形成嚴重積壓。政府當然不允許用新的貸款去形成新的不良資產，加劇市場失衡、市場積壓。

南方粵港澳大灣區有香港的居住需求，有外地人才進入該地區的需求，那么它是有真實居住需求，適當的松動政策符合市場方向。而因城施策有很強的政策性，不能違背“房住不炒”的原則。所以上面11個城市推出房地產市場松動政策，都是打著人才的名義。

從全球城市發展軌跡來看，基本上都是移民驅動城市經濟發展。全球都有一個共識