文 | 楊萬里

十年前，次貸危機將房地產(chǎn)泡沫的危害表現(xiàn)得淋漓盡致；十年后，當時間拂去歷史傷痛，有人卻還在幻想房地產(chǎn)處于牛市中。

房地產(chǎn)，一直是中國經(jīng)濟的特色。從定調(diào)為國民經(jīng)濟支柱起，便開始掀起水花。浪潮起時，經(jīng)濟空前繁榮，地產(chǎn)富豪、炒房暴發(fā)戶層出不窮。

然而，在經(jīng)過長達二十年的地產(chǎn)牛市（1997年--2017年）后，浪潮開始回落。那些賺得盆滿缽滿的房企，現(xiàn)在開始陷入了低迷期。

截至12月5日，今年破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達到400余家。在中小房企大量倒閉的同時，各地項目爛尾新聞頻頻被曝光，黑龍江省住建廳排查鎖定出全省房地產(chǎn)“爛尾樓”項目117個，河南南陽市爆出有302個“爛尾樓”項目。此外，A股房企更是被高負債壓得喘不過氣....

房企破產(chǎn)、爛尾樓、A股房企負債高企，房市變天了？

股市是國民經(jīng)濟的晴雨表，股票漲跌最能直接反映一個行業(yè)的冷熱程度。

一、地產(chǎn)板塊滯漲，地產(chǎn)股遇冷

自年初以來，房地產(chǎn)板塊指數(shù)漲幅僅在10%左右，弱于同期滬深指數(shù)。萬科A、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股、華僑城A等龍頭地產(chǎn)股漲幅也遠遠不及火熱的科技概念。

地產(chǎn)股遇冷，為啥？政策是一大影響因素。

近日，高層召開重大會議，但未提及房地產(chǎn)相關內(nèi)容。于是，有市場聲音傳出，樓市調(diào)控政策難道會“寬松”？如果回顧7月份高層會議，大家應記得一句“房住不炒”。

在那次會后，央行立即在北京召開銀行業(yè)金融機構信貸結構調(diào)整優(yōu)化座談會，明確要求各類銀行要轉變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，合理控制房地產(chǎn)貸款投放。

金融機構也在行動。以前，資金通過信托等渠道流向房地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在隨著信托融資收緊、銀行信貸放緩，房企的融資渠道縮小。

當融資渠道收緊，最難受的是負債高企的地產(chǎn)公司，第二部分內(nèi)容將詳細介紹。

與“房住不炒”同時進行的，還包括棚改政策變動。從去年開始，有媒體就報道棚改可能會收緊。

棚改分為兩種，一種是貨幣安置，一種是房產(chǎn)置換。貨幣安置是指拆一套房子，政府直接發(fā)錢給拆遷戶，然后自己去城鎮(zhèn)買房。

三四線城市是棚改的主戰(zhàn)場，棚改貨幣化安置架起了三四線城市去庫存和基礎貨幣投放的橋梁。一旦棚改收緊，一部分潛在購買力就被會限制，如果將來有新房子入市，在供給量增加、需求減弱的背景下，市場能否承接呢？

資料來源于國家統(tǒng)計局

統(tǒng)計局最新披露的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份商品房銷售面積同比增長0.1%，今年以來首次由負轉正。

表面數(shù)據(jù)看似不錯，也可能與房企采取促銷手段相關。例如，在7月26日，富力地產(chǎn)發(fā)布的內(nèi)部文件明確表示，2019年下半年原則上暫停拿地工作，多次提及要促銷售、抓回款。

二、艱難的房企

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入調(diào)整期，房企內(nèi)部分化開始。

今年前11個月，國內(nèi)50強房企累計實現(xiàn)銷售額81558億元，較2018年同比增長17.43%。僅在11月份，50強房企便實現(xiàn)銷售額9177億元，同比大漲37%。

資料來源于騰訊財經(jīng)

值得關注的是，截至2019年前三季度，國內(nèi)上市公司營業(yè)收入排在前五的房企分別是綠地控股、萬科A、保利地產(chǎn)、華夏幸福和金科股份。排名前十房企的總營收已占到所有上市房企公司的64%，歸母凈利潤占所有上市公司房企的58%。

從上述數(shù)據(jù)可以了解，房地產(chǎn)行業(yè)“馬太效應”逐漸顯現(xiàn)，強者愈強，弱者愈弱，頭部房企優(yōu)勢更明顯。頭部房企逐漸做大，中小房企要么轉型，要么破產(chǎn)被淘汰，成為了一個新現(xiàn)象。

當然，雖然頭部房企綜合實力強，卻面臨著負債高企的問題。

資料來源于騰訊財經(jīng)

截至今年前三季度，萬科以1.39萬億元的負債位居榜首，綠地和保利以9181億元和7767億元負債位居第二和第三。

單看資產(chǎn)負債率，A股有1家房企資產(chǎn)負債率超100%，有6家房企資產(chǎn)負債率超90%，分別是*st華業(yè)、魯商發(fā)展、云南城投、京投發(fā)展、天津松江、中南建設、中交地產(chǎn)。

令人擔憂的是，在國內(nèi)融資渠道收緊之際，發(fā)行海外債的一大弊端是當債務集中到期后，能否及時還款。還外債成為了懸著在房企頭上的一把利劍。

不完全數(shù)據(jù)顯示，2019年前10個月，房企融資利率最高的50筆利率均在7%以上，更有13筆融資的利率超過了10%，這些高利率債券也幾乎全是美元債。

高利率舉債后，面臨的將是兌現(xiàn)問題。2019年，房企海外債到期數(shù)量66只，到期規(guī)模237.57億美元，同比2018年增加30.91%。最嚴峻的是2021年，那將是房企外債到期最高峰之年。

數(shù)據(jù)來源于華泰證券研報

根據(jù)券商的預測，人民幣匯率若貶值2%，則影響地產(chǎn)企業(yè)凈利潤比例達3.5%。若人民幣匯率貶值6%，則影響地產(chǎn)企業(yè)凈利潤比例超10%。

因此，以境外融資為主的房企需要關注匯率波動風險。

三、地產(chǎn)大佬正在套現(xiàn)

近年，地產(chǎn)大佬們用實際行動表明了態(tài)度。

李嘉誠很長時間靠在大陸土地賺差價，這幾年卻頻繁拋售國內(nèi)地產(chǎn)項目。數(shù)據(jù)顯示，截止2018年底，李嘉誠的長實集團在內(nèi)地和香港的土地儲備同比下降33%和44%。6年之間，拋售地產(chǎn)套現(xiàn)超1700億。

當李嘉誠套現(xiàn)大陸房地產(chǎn)轉戰(zhàn)歐洲后，潘石屹夫婦也做出了一個重要決定，將位于中國最核心的北京、上海至少8座辦公大樓賣掉，交易金額約560億元。

李嘉誠、潘石屹等地產(chǎn)商套現(xiàn)背后釋放的信號是，60后和80后嬰兒潮催生的房地產(chǎn)大周期可能要結束了。畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)興不興旺，最終得與人口掛鉤。

建國以來，新中國歷史上一共出現(xiàn)了三次“嬰兒潮”：

第一次嬰兒潮在解放時期。當時的新中國實行鼓勵生育的政策，那時一個家庭四五個孩子很正常，人口增長率將近300%。

第二次嬰兒潮大約在1962年至1973年期間。當時國民經(jīng)濟情況逐漸好轉，補償性生育來勢很猛，人口出生率平均達到33‰，10年全國共出生近2.6億人。

第三次嬰兒潮1986至1990年期間。由于計劃生育政策，此次出生人口總量雖不及第二次嬰兒潮，但也新增了0.26億人口。

下一波由人口年齡結構帶來的大規(guī)模購房需求得等到2010年后的嬰兒潮3代結婚生子，大概在2035年。也就是說，要等近15年。

結語

待潮水退去，還看誰在裸泳？

在國外，股票是個人最大投資資產(chǎn)，在中國，房子則是個人最大投資資產(chǎn)。如果房子是滿足剛需居住的，可以逢低買入；如果想炒房，可能會高位接盤。

在“房住不炒”政策定調(diào)以及房企面臨高負債背景下，防范不出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風險就是一項重要任務。

別忘了一個歷史教訓：十次危機，九次地產(chǎn)！

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