樓市真正的拐點已經到來，樓市總體降溫的趨勢正在變得越來越明顯。

作為資金密集型行業，房地產離不開融資發債、借新還舊。

但有數據顯示，目前房地產行業累積的債務達到了驚人的量級：截至2018年底，房企各主要渠道有息負債余額20.3萬億元，2019年上半年上市房企的有息負債總計達到42159.7億元，其中，大部分債務將在2019年至2021年集中到期。

4萬億！面對巨大的債務壓力，房企們會怎么解決呢？

1. 拼命向國外銀行借錢

2019年前三季度房地產開發投資完成額為9.8萬億元，累計同比增長10.5%，相較于2018年同期增速提升0.6個百分點，整體增速仍維持高位。

之所以發展那么快，是因為房企們借了銀行太多的錢，但有借就有還。

Wind數據顯示，2019年全年共計有5701.27億元的地產債到期，其中下半年到期金額共計2874.67億元。上半年受益于較為寬松的發展環境，1-4月份的地產債凈融資額均為正。

但從5月開始至今，除7月之外凈融資額均為負。

為緩解償債帶來的壓力，不少企業紛紛發債輸血。

Wind數據顯示，11月18日至22日期間，房企境內發債總額達到96.9億元，環比暴增62%。

值得注意的是，眾多房企在發境內債的同時，海外融資渠道同樣開啟。

據不完全統計，僅11月，就有19家內地房企先后發行美元債，總額約68.63億美元。

11月以來，房地產公司美元融資井噴，5日一天共計發行規模接近20億美元。其中，萬科、旭輝、正榮、佳兆業更是接連發行2只境外債。

從中資美元債的供給端來看，根據標普統計，2019年以來，中資開發商已發行超650億美元境外債券。

受銷售數據波動、拿地乏力、負債較高等因素影響，部分中小房企境外發債融資時成本相對偏高，發行票面利率5%-8%，甚至超過10%，最高的到了13%。

與之對應，國資以及排名靠前、在銀行“白名單”的房地產公司在境內的發債成本僅為3%-4.5%。

而且，房企美元債“到期墻”已升至新高。

2020年，將有大約270億美元離岸債券到期，但與這些美元債對應的有600億美元的國內債券到期，房企將面臨前所未有的再融資挑戰。

2. 房企兩頭挨打

有人問，既然那么缺錢，為什么不降低下房價呢？

這是因為，目前的政策不僅“限漲”，也“限跌”。“房住不炒”，后面緊跟著一句“平穩運行”。

對于房企而言，如果大規模降價，不僅會遭到地方的問責，還會被“老業主”們維權，其結果還是房子賣不出去。

這就兩頭挨打了。

一方面，是難賣的房子（地方少數雞腿盤、倒掛盤除外），一方面是國外資本的催債。

有分析師認為，目前，眾多房企債務“到期墻”已升至新高，債務即將到期、再融資能力有限且實力較弱的開發商所面臨的風險正在上升。

目前，國內很多地方的銀行已經不給地產企業貸款了，年底又要結清各種款項。

這對于大地產商來說沒什么問題，但小地產商確實很難，他們有的已經在偷偷地打折，有的買房送車位、送面積、送裝修、送家具現金券……總之怎么隱蔽怎么來。

拿到錢才是王道，畢竟銀行要起債來，比業主維權狠多了！

3. 一二線城市二手房全面降價

房產的債務到期，釋放了什么信號呢？

回想去年那股買房熱潮，成都7萬人搶1千套房子，西安搖號出現大量關系戶，杭州有人排隊買房以致暈倒，深圳購房需先交500萬誠意金，千萬富豪到售樓部只能蹲在墻角……

可惜的是，現在這些出現搶房熱浪的城市基本都出現價量齊跌。

太原恒大某樓盤，去年10800元每平橫著走，現在最高9千，購房者若是狠一點，8開頭的房源也能砍得到。

一位購房者心酸地說，去年買了恒大的1.95萬每平，而最近發現該樓盤活動價都降到1.7萬左右，相當于一下虧了30多萬，還好最初承諾無條件退房，但回款需要半年到一年的時間，身邊不少人打算退了然后再買，他也準備退了。

最近，媒體報道，北京二手房全面降價，前兩年的高位時期，望京西園一套百平米左右的兩房能賣出750萬，“現在650萬就能成交”。

環京的燕郊，不少房價從3萬多每平跌到最低1.5萬左右，其中北三縣大廠某房源86平米兩居，2017年最高房價達250萬，現在最低出價115萬。

樓市遇冷的局面，不只在調控最為嚴格的一線城市出現。

像二線城市西安，三線城市南寧，之前的房價漲幅一度領跑全國，近兩個月都出現了明顯降溫。其中上半年二手房漲幅達到3.03%的西安，10月更是環比下跌0.4%。

不過，深圳卻在一線城市中逆勢上漲，除了先行示范區的政策利好，以及相對寬松的調控環境外，還有兩個重要因素：

1.深圳土地空間嚴重不足，全域面積只有杭州的八分之一左右。

2.深圳的常住人口不斷增長，去年增幅達到49.83萬，位居全國之首。一座城市土地緊張，同時人口持續流入，資源越來越稀缺，房價自然很難降溫。

相對于深圳來說，內地很多城市，并不具備這種長期增長要素，所以，參考價值不大。

4. “禁跌令”！銷售困難，房地產開發商紛紛倒下

決定房價的最核心因素就是人，沒有人，房子再便宜沒人買，比如我們之前說過的鶴崗，玉門。

安徽省馬鞍山市住建局最近發布“禁跌令”，要求房屋實際售價不得高于備案價（開發商在房屋預售之前，在相關部門備案的預售價格），也不能低于備案價10%。

由于經濟成長放緩，銀行業又緊縮放款，加上政府加強對房市調控，許多地產開發商在銷售不理想下，面臨資金周轉困難，促使他們開始降價銷售。但為了避免房價下跌過快，沖擊市場信心，安徽省馬鞍山市住建局最近發布“禁跌令”，要求房屋實際售價不得高于備案價（開發商在房屋預售之前，在相關部門備案的預售價格），也不能低于備案價10%。

根據媒體報道，中國有城市發布房價禁跌令，并非第1次出現，也不會是最后1次出現，在過去幾年里，已出現過多次的房價禁跌令，每當某個城市房價即將進入下跌區間或有下跌跡象時，就會看到管理部門公布相關規定，對房價降幅予以限制；有的城市則更加直截了當，對于已降價的開發商進行約談，或是規定降幅超過X%的建案，購屋者可以選擇無條件退房等。

中國一些城市祭出房價禁跌令，主要因為擔心房價崩跌。根據中國人民銀行公布的數據，今年9月底中國整體居民貸款總額為53.6萬億人民幣，其中個人房貸就占29.05萬億，占整體貸款比重的54.2%，中國人均收入的一半以上都要用于償還負債，且大部分是用于償還房貸。

中國一些城市發布房價禁跌令，讓地產開發商很難銷售房屋，同一時間，銀行業仍持續對地產開發商緊縮放款，讓許多中小型地產開發商陷入經營困境。根據中國人民法院公告的數據，截至11月15日，中國地產開發商破產家數已高達453家，平均每天就有1.5家破產，創下歷史最高記錄。

4. 合理投資，放平心態

基于人的因素、大量房企負債的因素，我們梳理下接下來的樓市會怎么走。

從短期來看，房價的緩慢下降，將導致以房產為主要投資手段群體的人，尤其是以房產、地產為抵押的債務人，包括貸款買房的人和房地產商，面臨資產負收益的情況。

也就是說，房價的增長趕不上貸款利息的增長，甚至趕不上中國GDP增長的時候。那么他們面對的，只能是割肉，或者破產。

2020年，房地產經濟作為中國經濟的驅動引擎即將關閉。從長期來看，這對于長期苦于地價過高、金融空轉的中國實體經濟和廣大民眾固然是一件好事。

實際上，樓市真正的拐點已經到來，樓市總體降溫的趨勢正在變得越來越明顯。

來源：直隸閱讀