華龍網(wǎng)-新重慶客戶端12月16日13時訊 12月12日，北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)一宗經(jīng)營類綜合用地掛牌出讓。截至競拍前，僅有中駿一家報價，上述地塊被其以底價收入囊中。

實際上，這并不是中駿第一次在京抄底拿地。今年2月1日，中駿以底價成功競得北京門頭溝區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊。近年，中駿始終保持謹(jǐn)慎的拿地策略，嚴(yán)控土地成本。

企業(yè)要發(fā)展就必須面向未來，在兼顧現(xiàn)金流與未來發(fā)展的前提下合理分配資源，追求高質(zhì)量增長。作為房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)發(fā)展對投資模式迭代升級提出更高要求。

財務(wù)狀況穩(wěn)健低成本底價摘地

近年來，中駿集團啟動“區(qū)域聚焦、多業(yè)態(tài)發(fā)展”的5+1戰(zhàn)略布局，重點布局長三角經(jīng)濟圈、環(huán)渤海經(jīng)濟圈、粵港澳大灣區(qū)、中部經(jīng)濟區(qū)、西部走廊及海峽西岸經(jīng)濟區(qū)，聚焦一線及核心二線城市，彈性進入強三線城市。

回顧中駿近年來的拿地歷程，可發(fā)現(xiàn)其非常擅長低成本拿地。據(jù)其2018年年報顯示，上個財年其新增土地成本僅為4327元/平方米。在今年8月份出爐的2019半年報顯示，上半年平均拿地成本也僅為4556元/平米。

以上半年獲取的西長安街門頭溝地塊為例，業(yè)內(nèi)公認(rèn)，在一地難求的北京，以11990元/平方米樓面價斬獲此不限價地塊絕對“超值”。除此之外，蘇州平江新城商住地塊等重點地塊也以底價成交。較低的拿地成本令中駿既規(guī)避了開發(fā)風(fēng)險，同時也獲得更多溢價空間。

此次新獲取的房山良鄉(xiāng)地塊，樓面價也在1.2萬元/平方米以內(nèi)。“年關(guān)”將至，再度拿地的背后是中駿對其財務(wù)狀況有信心。

東北證券調(diào)研報告顯示，截至今年6月底，中駿凈負(fù)債率為66.2%，較去年同期下降2%。從長短期結(jié)構(gòu)上看，債務(wù)中一年以內(nèi)債務(wù)占比僅為22.7%，現(xiàn)金短債覆蓋比達到2.56倍，較2018年底又有一定程度改善，證明中駿財務(wù)杠桿依然穩(wěn)健，流動性保持充裕，整體風(fēng)險可控。

聚焦一線及核心二線城市加碼多元化布局

年尾，大部分房企受結(jié)算、現(xiàn)金流結(jié)算等因素影響，鮮在土地市場“現(xiàn)身”。對此，除財務(wù)狀況外，良好的銷售勢頭也是中駿集團敢于大手筆布局的原因之一。

據(jù)中駿集團最新發(fā)布的公告顯示，中駿今年前11月集團連同其合營公司及聯(lián)營公司實現(xiàn)累計合同銷售金額約人民幣703.82億元。

在良好的財務(wù)和銷售業(yè)績保障下，獲取房山良鄉(xiāng)該地塊對中駿的意義更在于適應(yīng)其多元化業(yè)務(wù)布局戰(zhàn)略。據(jù)悉，上述地塊掛牌信息里就明確有企業(yè)自持租賃物業(yè)的規(guī)劃，這也正迎合了中駿集團業(yè)務(wù)所長及戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型升級的需求。

中駿集團始終堅持聚焦一、二線核心城市。值得一提的是，進京12年，中駿在北京的布局，從住宅到商業(yè)再到聯(lián)合辦公、長租公寓，基于“FUN+全業(yè)態(tài)”沿北京城市主脈的不斷完善。目前，中駿已經(jīng)在12個城市，布局了超過16000間長租公寓，在北京已有的包括北京王府井的Funlive精品公寓，以及此次房山良鄉(xiāng)項目，中駿在北京已經(jīng)布局了五個Funlive項目。

把握“超值”機遇與北京城南協(xié)同發(fā)展

有業(yè)內(nèi)人士指出，對于中駿集團而言，比起低成本拿優(yōu)質(zhì)地，企業(yè)要長遠(yuǎn)發(fā)展就須要有“換道超車”的勇氣和格局。因此，房山這一次的絕佳的機會不容錯過。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述良鄉(xiāng)地塊在地塊經(jīng)營部分11369元每平米的樓面價，在全北京歷史上的所有限競房土地中，排序倒數(shù)第三。

“中駿獲得的房山地塊，樓面價是最近幾年的最低點，甚至低于區(qū)域內(nèi)成交共有產(chǎn)權(quán)房地塊樓面價。而土地成本占銷售限價的比例只有30%，換而言之，這地塊有巨大的成本優(yōu)勢可以打造高性價比的項目。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉強調(diào)。

他進一步指出，如果說2015年前，2次南城計劃下的南城樓市變化只是暖南的話，那么現(xiàn)在的南城已經(jīng)蛻變成為“型南”。北京只有南城還有土地可供開發(fā)，規(guī)劃也在全面向南城傾斜。

就在今年11月，《房山分區(qū)規(guī)劃（國土空間規(guī)劃）（2017年-2035年）》成果正式發(fā)布。文件指出，房山新城是新時代首都發(fā)展新天地，是首都面向區(qū)城發(fā)展的重要戰(zhàn)略門戶之一，也是承接中心城區(qū)適宜功能、服務(wù)保障首都功能的重點地區(qū)。到2035年，全區(qū)人口將達到143萬，城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)模為 282 平方公里左右。

上述業(yè)內(nèi)人士表示，隨著大興國際機場及其臨空經(jīng)濟區(qū)發(fā)展，更多“高精尖”企業(yè)與人才將隨之進入城南地區(qū)，這給包括房山良鄉(xiāng)在內(nèi)多地帶來更多發(fā)展機遇。中駿集團憑借自身優(yōu)勢運營資源導(dǎo)入，乘城南發(fā)展之機，也將有助于區(qū)域生活品質(zhì)加速升級。