“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的局面正在形成，百?gòu)?qiáng)房企開始重組清算。

　　2019年最后一天，上海氣溫驟降至冰點(diǎn)，但上海新靜安體育中心熱氣騰騰。

　　“每年到這個(gè)時(shí)候我很煎熬的，總會(huì)被打臉，預(yù)測(cè)總有不準(zhǔn)的時(shí)候。”

　　場(chǎng)下是5000多名全國(guó)各地趕來赴會(huì)的聽眾，場(chǎng)上是當(dāng)日的演講“主咖”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱。在這場(chǎng)名為“擁抱未來”的跨年演講中，丁祖昱用了將近4個(gè)小時(shí)，發(fā)布2019年樓市觀測(cè)報(bào)告。

　　顯然，“被打臉”的準(zhǔn)備早已做好。身為地產(chǎn)圈的明星經(jīng)理人和潮流IP，丁祖昱每年的論斷都會(huì)引起業(yè)內(nèi)的廣泛討論。這次，他首先復(fù)盤了“2019年樓市十大預(yù)測(cè)”，總體來說，“錯(cuò)了1個(gè)半，對(duì)了8個(gè)半，還算是一個(gè)合格的分?jǐn)?shù)。”

　　錯(cuò)了1個(gè)半，此話何講？2019年初，丁祖昱曾預(yù)測(cè)，行業(yè)規(guī)模將下降10%至13萬億元，但事實(shí)上，當(dāng)年的數(shù)據(jù)反而上升。因此他定論，“這條預(yù)測(cè)錯(cuò)誤。”

　　有趣的是，丁祖昱還給自己的其中一條預(yù)測(cè)打了“半對(duì)半錯(cuò)”。

　　“當(dāng)時(shí)我認(rèn)為，海南的限制不可能一直持續(xù)下去，所以我覺得海南政策會(huì)放松，市場(chǎng)會(huì)回升。今年10月份海南政策做了相應(yīng)調(diào)整，因?yàn)榉诺帽容^晚，海南市場(chǎng)還在復(fù)蘇過程中，所以我打半對(duì)半錯(cuò)。”丁祖昱解釋說。

　　剛剛過去的2019年，房地產(chǎn)行業(yè)可謂壓力山大。

　　身處寒冬之中，丁祖昱給這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)做了一個(gè)年度漢字：“難”。

　　2019年是一個(gè)怎樣的年份呢？投資難融資更難，買房賣房難，企業(yè)政府都難，長(zhǎng)租難、商辦更難……但就宏觀數(shù)據(jù)而言，丁祖昱預(yù)測(cè)，2019年行業(yè)銷售金額會(huì)突破16萬億，同比上升約7%；新開工面積達(dá)到22億平米，同比增加8%；開發(fā)投資達(dá)到13萬億，同比增長(zhǎng)10%。

　　“從這三大數(shù)據(jù)中，可以看到2019年房地產(chǎn)宏觀數(shù)據(jù)依然繁榮。”丁祖昱稱。宏觀數(shù)據(jù)繁榮和行業(yè)自身壓力形成了鮮明對(duì)比。從行業(yè)壓力角度來看，TOP50房企整體增速?gòu)?5%降到16%，百?gòu)?qiáng)房企增速更小。丁祖昱認(rèn)為，TOP50房企的增速變化是行業(yè)壓力巨大的信號(hào)。

　　“雖然我們今年（2019年）空調(diào)開得比較足，但從貨幣市場(chǎng)、從房地產(chǎn)信貸角度來說，大家仍然感到一陣陣寒意。”丁祖昱稱。

　　至于未來十年，丁祖昱的核心觀點(diǎn)是，“房地產(chǎn)是中國(guó)最大的制造業(yè)”。他認(rèn)為，制造業(yè)具備的特征，房地產(chǎn)同樣具備，特別是房住不炒之后，房地產(chǎn)投資屬性逐漸減弱，消費(fèi)屬性逐漸加強(qiáng)，這意味著，房地產(chǎn)是制造業(yè)的特征會(huì)越來越明顯。

　　在他看來，未來十年中國(guó)商品房總量將達(dá)到150萬億。

　　一二手房市場(chǎng)“壓力山大”

　　當(dāng)丁祖昱講完“2020深圳房?jī)r(jià)不會(huì)漲”的預(yù)測(cè)時(shí)，會(huì)場(chǎng)有人笑出了聲。直至散場(chǎng)，仍有不少操著廣深口音的聽眾在寒風(fēng)中邊走邊吵。為什么呢？他們似乎不相信這個(gè)論斷。

　　回顧過去一年，從2019年2月份粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要的出臺(tái)、到8月份深圳建設(shè)先行示范區(qū)意見的出臺(tái)，加上11月6日，香港居民在大灣區(qū)購(gòu)房豁免提交資料文件，可與當(dāng)?shù)鼐用裣碛型�等�?gòu)房待遇，再到11月11日，深圳調(diào)整非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等，無一不成為深圳樓市“漲價(jià)”的興奮劑。

　　但丁祖昱給出的觀點(diǎn)是，從市場(chǎng)角度看，深圳房?jī)r(jià)不低，2019年很多樓盤價(jià)格上漲后需要消化周期，而且深圳政府不會(huì)讓深圳繼續(xù)上漲，會(huì)出措施來平穩(wěn)房?jī)r(jià)。

　　“深圳房?jī)r(jià)真的像數(shù)據(jù)顯示的那樣，同比只有2%的漲幅嗎？”丁祖昱發(fā)問，卻沒有直接給出答案。至少現(xiàn)在他看到的情況是，“深圳房?jī)r(jià)不斷攀升，無論一手還是二手房都有巨大的差異。”

　　在他看來，無論是深圳還是上海，這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)均價(jià)都已超過5萬元/平方米，進(jìn)入了5字頭時(shí)代。從漲幅榜來看，長(zhǎng)三角占了一半城市。這當(dāng)中有很多因素，比如備案登記放開，導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)有所回升。

　　就全國(guó)來看，克而瑞研究數(shù)據(jù)顯示，其收錄的各城市一手房成交情況中，重慶成交量最高，但同比去年略有下滑，上海成交金額第一，比去年上升20%。從成交漲幅來看，廈門和北京成交漲幅過60%。

　　有意思的是，在2016年限價(jià)之后，一手低于二手房房?jī)r(jià)的情況非常明顯。在對(duì)全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市新開盤項(xiàng)目做了全面調(diào)研后，丁祖昱發(fā)現(xiàn)，2019年，一手和二手房?jī)r(jià)格“倒掛”情況越來越少。“統(tǒng)計(jì)的22個(gè)城市只有202個(gè)倒掛項(xiàng)目，平均一個(gè)城市不到十個(gè)。”

　　二手房方面，丁祖昱給出的論斷是，“價(jià)格漲不動(dòng)”。從二手成交情況來說，今年成交周期明顯拉長(zhǎng)。廣州成交周期超過100天，深圳只要二手房掛出來就能成交。從價(jià)格來說，基本是跌多漲少。“今年二手房?jī)r(jià)格壓力比較大，是以價(jià)格換取的成交量。”

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，二手房市場(chǎng)最核心的15個(gè)城市，其成交接近1.3億平方米，總成交金額近3.5萬億元，集中度達(dá)到60%。而在一手房方面，有50個(gè)城市達(dá)到60%，這表明二手房市場(chǎng)有待于進(jìn)一步發(fā)展，未來空間非常大。

　　相比于“面包”住宅市場(chǎng)的價(jià)格壓力，被譽(yù)為“面粉”的土地市場(chǎng)情況同樣不容樂觀。“土地成交規(guī)模回到十年低位，地價(jià)巋然不動(dòng)。”丁祖昱如此總結(jié)過去一年的土地市場(chǎng)。

　　在他看來，土地?cái)?shù)據(jù)2019年壓力很大，成交規(guī)模已經(jīng)回到過去十年的相對(duì)低位，僅比2014年、2015年略好一些，地價(jià)同比數(shù)據(jù)也沒有明顯下降。其中，溢價(jià)率與流拍率是兩個(gè)最重要的指標(biāo)，除了3、4、5月份回升，2019年其他月份整體流拍率達(dá)14%，約等于七塊當(dāng)中有一塊流拍，土地市場(chǎng)相當(dāng)嚴(yán)峻。

　　房企增長(zhǎng)失速

　　2019年，百?gòu)?qiáng)房企增長(zhǎng)失速。

　　“可以說是跳水式失速。”在丁祖昱的統(tǒng)計(jì)中，2016年百?gòu)?qiáng)房企的增速在50%左右，2019年這個(gè)數(shù)字只有6.5%左右，與此同時(shí)，新增的千億企業(yè)數(shù)量“腰斬”，2018年新增13家，2019年只有5家。

　　從拿地銷售比來看，今年的投資越來越謹(jǐn)慎。他提供了一組數(shù)據(jù)。“今年8月之前只拿出44%的錢買地，9月份已經(jīng)降到28%，到了第四季度在25%左右。”從拿地區(qū)域來看，目前投資是回歸二線的，但二線土地供應(yīng)非常有限。從資金角度來看，2019年上半年到處拿錢，下半年到處沒錢，對(duì)于大多數(shù)房企來說資金壓力非常大。

　　事實(shí)上，政策層面早已為市場(chǎng)定調(diào)。丁祖昱表示，宏觀上看，2019年強(qiáng)調(diào)了不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這是當(dāng)年房地產(chǎn)方面最嚴(yán)的政策，而地方上由于市場(chǎng)壓力，整體政策限制要相對(duì)松一些。另外，整體貨幣市場(chǎng)資金比較寬裕，但這個(gè)寬松和房地產(chǎn)無太大關(guān)聯(lián)。

　　值得關(guān)注的是，2019年棚改計(jì)劃開發(fā)銳減50%左右，棚改貸款直接影響棚改貨幣量。就此，丁祖昱提醒注意棚改政策對(duì)城市化的影響。

　　市場(chǎng)寒冬刺激著行業(yè)洗牌進(jìn)一步加速，從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的局面正在形成，百?gòu)?qiáng)房企也開始清算重組。丁祖昱建議，破產(chǎn)清算趕早不趕晚，早一點(diǎn)可以清算出一定的價(jià)值，如果晚的話，會(huì)面臨非常棘手的局面。

　　過去一年也是房企回款壓力巨大的一年，營(yíng)銷的壓力表現(xiàn)在，在售數(shù)量增加，單盤產(chǎn)能下降，競(jìng)爭(zhēng)加劇。“很多房企被渠道綁架了。”丁祖昱稱。當(dāng)營(yíng)銷的常規(guī)手段全面失效，賣房全依賴于渠道時(shí)，2019年?duì)I銷面臨的壓力非常大。數(shù)字來看，2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10%-15%，2019年開始達(dá)到50%，2019年四季度占比則達(dá)到了50%以上。

　　“歸根到底，最大的邏輯就是客戶發(fā)生了翻天覆地的變化。由于財(cái)富客戶下降，今天自用型客戶和樓盤要匹配起來，會(huì)比過去困難得多。”丁祖昱解釋稱。比如，就空間和屬性來講，在今天大家都非常難以尋找客戶的情況下，依賴渠道成為不得不靠的選擇。

　　丁祖昱建議，“未來十年最核心的是融資能力，未來房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)是非常有限的，長(zhǎng)期都是高成本資金，壓力非常大。”

　　不過，在低迷市場(chǎng)中，物業(yè)成為亮色。

　　丁祖昱觀察到，2019年的11家IPO公司中，物業(yè)類基本占了一半，且物業(yè)股平均漲50%。此外，今年物業(yè)收并購(gòu)非常多，基本是全面啟動(dòng)，無論是上市還是沒有上市都在做大量收購(gòu)。今年智慧物業(yè)也迅速發(fā)力，未來十年智慧社區(qū)將是從物業(yè)當(dāng)中發(fā)展最大的一個(gè)板塊。

　　新興市場(chǎng)“重新洗牌”

　　一組公開數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2019年，共有69家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)因資金鏈斷裂或無法再經(jīng)營(yíng)，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

　　開發(fā)商層面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、朗詩(shī)集團(tuán)等房企宣布剝離旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，萬科、碧桂園等地產(chǎn)巨頭也暫緩了在相關(guān)領(lǐng)域的擴(kuò)張腳步。

　　“今年的公寓估值出現(xiàn)了大滑坡，回到了兩年前的起點(diǎn)。這是租賃行業(yè)的短暫洗牌，也是它價(jià)值回歸的過程。”丁祖昱稱。

　　經(jīng)歷了2018年快速發(fā)展后，2019年下半年，長(zhǎng)租公寓深陷輿論漩渦。在國(guó)家層面重拳整治的大背景下，長(zhǎng)租公寓的境況只是整個(gè)租賃市場(chǎng)的冰山一角。

　　丁祖昱總結(jié)稱，今年租賃壓力非常大，具體表現(xiàn)在，一線和二線之間規(guī)模價(jià)格差距非常大。比如，北京和上海的市場(chǎng)規(guī)模是長(zhǎng)沙、合肥的20倍，租金是四倍。

　　在丁祖昱看來，從消費(fèi)者角度來說，租賃市場(chǎng)也有巨大差異，一線城市3500元以下租金達(dá)到了50%，4000元以下的租金占比達(dá)到了80%，而三線城市3000元以下的租金占比達(dá)到90%。“租客租房都不愿意去遠(yuǎn)郊，一線城市還有可以忍受90分鐘以上的，三線城市30分鐘以上都不能忍受了。”

　　值得關(guān)注的是，自2017年出現(xiàn)租賃用地出讓之后，現(xiàn)已累計(jì)有180幅土地出讓，但至今還沒有一個(gè)項(xiàng)目上市提供租賃房源。丁祖昱預(yù)測(cè)，2020年或是這些所謂租賃用地轉(zhuǎn)成租賃用房上市的起步之年。

　　“租賃這個(gè)行業(yè)巨大，但還沒到真正收獲的時(shí)節(jié)。”丁祖昱稱。可以看到，60%以上的前30強(qiáng)房企布局了租賃業(yè)務(wù)，尤其在租售并舉提出之后，未來租賃市場(chǎng)將是一個(gè)巨大市場(chǎng)。“今天進(jìn)入到租賃行業(yè)是龍頭房企必須的選擇。”

　　丁祖昱給出建議，房企入局租賃，要聚焦細(xì)分領(lǐng)域，尋求精細(xì)化管理。比如，藍(lán)領(lǐng)公寓、學(xué)區(qū)房租賃。

　　至于商辦市場(chǎng)，據(jù)丁祖昱觀察，北京、上海、深圳寫字樓同時(shí)出現(xiàn)了租金和出租率的雙降，而且整個(gè)中國(guó)七成重點(diǎn)城市都出現(xiàn)了上述情況。不過在大宗交易方面，上海、北京、深圳的大宗交易數(shù)量沒有明顯減少，特別是上海，其大宗交易要超過全國(guó)大宗交易總和的50%。

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