2019年已過，各大房企紛紛曬出簽約成績(jī)單！老牌龍頭地產(chǎn)公司及頭部房企均有不俗的表現(xiàn)。展望2020年，大部分投行仍持續(xù)看漲2020年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行情，且持續(xù)看好老牌的龍頭地產(chǎn)公司。其中，更有多位分析師將1月1日央行的全面降準(zhǔn)看成2020年樓市“小陽春”的助推劑，對(duì)今年樓市穩(wěn)增長(zhǎng)非常的有信心。

其中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)深耕多年的老牌房企首創(chuàng)置業(yè)(02868-HK)也順利完成了2019年的800億簽約目標(biāo)。展望2020年，在市場(chǎng)持續(xù)看好2020年樓市時(shí)，首創(chuàng)置業(yè)有望憑借自身優(yōu)勢(shì)，保持業(yè)績(jī)“有質(zhì)量增長(zhǎng)”的同時(shí)，估值伴隨H股全流通迎來全面釋放。

2020年：調(diào)控延續(xù)房住不炒，融資有寬松跡象，龍頭房企受追捧

2019年12月10日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議為2020年樓市定調(diào)，提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。在中央給出定調(diào)不久后，廣發(fā)證券發(fā)布《2020年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略》研究報(bào)告稱，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、2020年預(yù)計(jì)房企將加快開工、庫(kù)存上升的背景下，房?jī)r(jià)、地價(jià)上漲壓力較小，符合當(dāng)前調(diào)控目標(biāo)，預(yù)計(jì)2020年上半年政策進(jìn)一步收緊空間有限。

融資環(huán)境方面，2020年第一天，央行貼心送上全面降準(zhǔn)大禮包，間接給房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出流動(dòng)性，多名分析師均看好今年樓市及融資優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的房企。

據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“歷史看，只要降準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)來說肯定是利好，能緩解資金面壓力，購(gòu)房者也能相對(duì)獲得平穩(wěn)的信貸價(jià)格。”他還指出，“在2019年1月降準(zhǔn)及當(dāng)時(shí)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)人才政策井噴的情況下，2019年曾出現(xiàn)了一輪持續(xù)2～3個(gè)月的小陽春。”

據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“此次降準(zhǔn)不是定向降準(zhǔn)，客觀上有助于更多銀行貸款進(jìn)入市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域有較為積極的作用。”他還指出，“每次金融貨幣環(huán)境寬松的時(shí)候，實(shí)際上市場(chǎng)都比較亢奮，股票市場(chǎng)比較活躍。地產(chǎn)股依然是牛股，預(yù)計(jì)后續(xù)股價(jià)反彈空間很大。”

值得注意的是，雖然此前全面降準(zhǔn)不特定針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但對(duì)于房企融資明顯是利好。特別是融資優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)的房企來講是件好事，例如背靠首創(chuàng)集團(tuán)的首創(chuàng)置業(yè)，融資端的優(yōu)勢(shì)將持續(xù)被放大，流動(dòng)性將進(jìn)一步提升。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“降準(zhǔn)對(duì)大型房企來講是一件好事，但對(duì)融資渠道窄的中小企業(yè)來說基本沒有影響，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)繼續(xù)大魚吃小魚”。

國(guó)際投行展望2020年內(nèi)房股方面，在中央為2020年樓市定調(diào)后，國(guó)際投行紛紛看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)環(huán)境及內(nèi)房股。麥格理發(fā)布報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2020年內(nèi)房政策環(huán)境穩(wěn)定，看好2020年內(nèi)房政策環(huán)境；大摩預(yù)計(jì)內(nèi)房股2020年跑贏恒指，分析認(rèn)為市場(chǎng)進(jìn)一步整合將推動(dòng)大型地產(chǎn)商銷售和盈利穩(wěn)健增長(zhǎng)；花旗投資策略指出，2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)加快整合，使得內(nèi)房股企業(yè)有更多可售資源及更強(qiáng)融資能力，未來催化劑包括房地產(chǎn)政策的改善、首季降息展望等，加上當(dāng)前較低的估值，繼續(xù)看好內(nèi)房股。

誠(chéng)然，從基本面政策解讀，融資環(huán)境及發(fā)展前景，投行及業(yè)內(nèi)人士等方面，均看好明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。在看好2020年房地產(chǎn)環(huán)境下，中信建投證券在深度研究報(bào)告中給予首創(chuàng)置業(yè)“買入”的評(píng)級(jí)，未來6個(gè)月目標(biāo)價(jià)為3.20港元，較報(bào)告發(fā)布時(shí)股價(jià)增幅32%。

倘若結(jié)合首創(chuàng)置業(yè)年初至今業(yè)績(jī)、土地儲(chǔ)備及H股全流通政策的實(shí)施來看，32%的增幅完全有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)。

聚焦三大城市群，完成年度簽約目標(biāo)，土儲(chǔ)蓄力，融資優(yōu)勢(shì)明顯，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)有保障

近些年，在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多變的環(huán)境下，首創(chuàng)置業(yè)順應(yīng)行業(yè)發(fā)展和宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，把握城市群發(fā)展機(jī)遇，明確聚焦京津冀、長(zhǎng)三角及粵港澳大灣區(qū)三大核心城市圈及潛力型強(qiáng)二線單核城市的發(fā)展戰(zhàn)略。

從2019年“一城一策、因城施策”房地產(chǎn)政策的主基調(diào)來看，首創(chuàng)置業(yè)聚焦三大城市群，不僅減少了單一區(qū)域調(diào)控帶來的不利影響，還有效地分散了市場(chǎng)及政策風(fēng)險(xiǎn)，助推公司逆勢(shì)中順利完成年度銷售額。

截至2019年12月31日，首創(chuàng)置業(yè)2019年全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售808億元，同比增長(zhǎng)14.4%，再度刷新簽約新高的同時(shí)，順利完成年度800億銷售目標(biāo)且完成率跑贏多家千億陣營(yíng)的房企。按照中指研究院發(fā)布《2019年中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)專題研究報(bào)告》提供數(shù)據(jù)換算，2019年全年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售額為1299.5億元，完成率為92.82%，祥生地產(chǎn)銷售額為1225億元，完成率為94.23%。

展望2020年，首創(chuàng)置業(yè)有望依托在三大城市圈豐富的土儲(chǔ)及較低土地成本，再度創(chuàng)出銷售額新高，助推經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)繼續(xù)有質(zhì)量發(fā)展。

截至2019年6月30日，據(jù)首創(chuàng)置業(yè)中期報(bào)顯示，土地儲(chǔ)備中銷售物業(yè)平均樓面地價(jià)僅1.28萬元/平方米，遠(yuǎn)低于單方貨值。這意味著前瞻性的戰(zhàn)略布局，配合差異化拿地策略為其帶來較低的土地成本。從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，京津冀地區(qū)土儲(chǔ)占比為53%，位列三大核心地區(qū)首位，之后為長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)，占比分別為19%和7%，一二線城市占比達(dá)80%以上。

截至2019年6月30日，公司土儲(chǔ)規(guī)模約為1309萬平，權(quán)益土儲(chǔ)904.4億元，總貨值達(dá)3102億元，當(dāng)前土儲(chǔ)規(guī)模可滿足公司未來近3年的發(fā)展需要，未來發(fā)展所需貨源充足，其中三大核心地區(qū)貨值超2450億元。可見在土地儲(chǔ)備大部分集中在我國(guó)各大核心經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)域的同時(shí)，土地成本又低，意味著未來首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備具備較高的溢價(jià)空間。

此外2020年1月首創(chuàng)置業(yè)有效把握債券市場(chǎng)窗口，新發(fā)行境外5.5年期4.5億美元高級(jí)債，票面利率僅3.85%，較初始指引收緊40個(gè)bp，吸引了百余家國(guó)際投資者認(rèn)購(gòu)，最終訂單認(rèn)購(gòu)倍數(shù)近8倍，充分彰顯資本市場(chǎng)對(duì)公司的高度認(rèn)可。

結(jié)合公司在業(yè)務(wù)布局、優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)儲(chǔ)備、差異化投資、低成本融資等方面的優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)公司未來盈利能力有充足保障。

H股全流通實(shí)施之時(shí)，釋放估值之日

2019年11月15日，證監(jiān)會(huì)官宣全面推開H股“全流通”改革，相關(guān)業(yè)務(wù)指引和審核關(guān)注要點(diǎn)均已掛網(wǎng)，表示符合條件的H股公司和擬申請(qǐng)H股首發(fā)上市的公司，可依法依規(guī)申請(qǐng)“全流通”。簡(jiǎn)單的講，對(duì)于H股上市公司的內(nèi)資股股東，可以將尚未公開流通的內(nèi)資股在香港聯(lián)交所上市流通。

房地產(chǎn)是資本募集的產(chǎn)業(yè)，資金成為盤活項(xiàng)目的最主要工具。這幾年，首創(chuàng)置業(yè)通過踐行快周轉(zhuǎn)策略、堅(jiān)持差異化土地投資、不斷增強(qiáng)二級(jí)開發(fā)資源獲取能力以及善用融資工具等舉措，助推銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，但是受流通股本少的緣故，股票流通性受影響，進(jìn)而影響到公司的估值水平。

截至2019年6月30日，首創(chuàng)置業(yè)的總股本為30.28億股，其中流通H股為10.20億股，非流通股為20.08億股，約占總股本的66.31%。如果首創(chuàng)置業(yè)后續(xù)申請(qǐng)加入H股全流通行列并通過，20.08億元非流通股本可轉(zhuǎn)為流通股本，盤子小的問題將得到有效解決，后續(xù)保持考察期內(nèi)平均月末市值不低于50億港幣，即可入選港股通，吸引南下資金投資，從而進(jìn)一步提升股票流通性和公司估值水平。

除此之外，參考過往案例，實(shí)現(xiàn)H股全流通后公司股價(jià)和大股東利益綁定得更加密切，大股東就更有把企業(yè)做好的動(dòng)力，持續(xù)提升企業(yè)價(jià)值，進(jìn)而首創(chuàng)置業(yè)長(zhǎng)期因流通股本小，估值被低估的“困局”也將被解開。

結(jié)語

2019年首創(chuàng)置業(yè)順利完成800億簽約目標(biāo)；2020年，對(duì)于首創(chuàng)置業(yè)來講，更是機(jī)遇大于挑戰(zhàn)的一年。公司在京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三大城市群的深耕和拓展核心城市的布局策略以及優(yōu)質(zhì)充沛的儲(chǔ)備將有力保障公司銷售持續(xù)穩(wěn)健增長(zhǎng)，疊加公司在一級(jí)土地開發(fā)、奧萊商業(yè)運(yùn)營(yíng)和城市綜合體開發(fā)方面具備豐富資源和經(jīng)驗(yàn)，以及在文創(chuàng)及高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等創(chuàng)新業(yè)務(wù)領(lǐng)域取得的成果，在一二級(jí)聯(lián)動(dòng)、創(chuàng)新業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、集團(tuán)潛在存量資源獲取等方面的非市場(chǎng)化拿地能力突出，融資優(yōu)勢(shì)明顯，都將進(jìn)一步提升公司利潤(rùn)率水平，為股東帶來更為豐厚的回饋。

此外，若2020年完成H股全流通，公司二級(jí)市場(chǎng)流動(dòng)性將有明顯提升，后續(xù)有望進(jìn)入港股通，吸引南下資金投資，估值將得到有效釋放。

作者：沈少鴻