北京2019年新房市場看2020年樓市趨勢
北京2019年新房市場看2020年樓市趨勢
易憲容
從2016年開始,“房住不炒”的市場定位已經提出多年,每年各城市出臺了一系列的房地產調控政策。而北京作為房地產調控政策的風向標,2019年,北京仍然是全國房地產政策調控最嚴的城市之一。但是,在嚴厲的房地產市場政策下,無論各城市的房地產市場,還是北京的房地產市場,房地產市場發展的熱度并沒有多少下降,反之,不少城市房地產發展的熱度還在上升,比如西安的房地產市場,如果以2015年的房價為基數,到2019年12月份新房的價格上漲近69%,平均每年上漲幅度達23%。房價這樣的一個上漲幅度,如果沒有房地產市場的過度炒作,一個城市的房價要上漲得這樣快是不可能的。這也說明了國內各城市,對中央政府的“房住不炒”的市場定位,多以是說說而已,并沒有真正落實。“房住不炒”的市場定位不落實,中國的房地產市場要回歸理性,要轉型到以消費為主導的房地產市場上來,并讓它持續穩定發展是不可能的事情。
從最近北京的公布的數據來看,盡管北京是全國房地產市場調控政策風向標,盡管這幾年北京出臺最為嚴厲的房地產調控政策,但是從2019年北京房地產企業銷售業績來看,其增長速度仍然是十分驚人,北京的房地產市場仍然處于極度繁榮之中,北京過度繁榮的房地產市場并沒有因為房地產調控政策出臺而轉變。
從最近公布的數據來看,2019年TOP20房企累計權益銷售金額2167.3億元,而2018年的累計權益銷售金額僅為1541.6億元,同比大幅增長41%,這不僅說明了北京TOP20房企銷售業績增速明顯加快,說明了房地產市場集中度在提升,更是說明了北京房地產市場繁榮并沒有停止,而是增長速度在加快。
據克而瑞數據庫統計,2019年北京商品房市場共實現成交額3191.2億元,而北京TOP20房企就實現權益銷售額2167.3億元,占比高達68%,同比提高了9個百分點,可以說權益銷售額榜單中TOP20房企的表現基本代表了北京新房市場。截至2019年末,TOP3、TOP10、TOP15和TOP20房企的權益銷售金額集中度已分別達到近20.1%、42.8%、56.6%以及67.9%(集中度=入榜房企的權益銷售金額/2019年北京商品住宅的成交額)。
在北京房企銷售額上漲的同時,各個梯隊的突圍門檻與2018年同期相比有明顯提升。其中,TOP3房企權益金額門檻達到167.8億元,同比增幅達24.7%。TOP10房企門檻增幅最大,同比提升57.1%,門檻升至100.7億元。
從上述的數據可以看到,北京TOP20住房銷售不僅占整個北京房地產市場近70%,北京的房地產市場集中度越來越高,而且這些占集中過高的房地產企業2019年住房銷售也出現快速增長,同比增長幅度達41%。進入門檻的權益金額也上升57%以上。這些數字都表明,北京的房地產市場在繼2016-2018年快速增長之后,其增長的步伐還在加速。其重點是北京的房地產企業所建造的樓盤價格水平越來越高。房價上漲是銷售金額快速增長最重要的因素。近年來我家周邊正在銷售樓盤越來越多,但價格水平都在每平5萬元以上。
而房地產價格水平上升,不僅會帶周邊更多的樓盤開發上馬,也讓政府增加了更多可開發的土地供應。就我居住周邊的情況來看(地鐵5號線北面),可開發和能夠開發的房地產的土地有的是,許多村在幾年前都拆遷好,現在都在等更好的時機開發入市。
可以說,北京的情況是這樣,全國各城市的情況也差不多,即使是認為土地最緊張的深圳,目前仍然有大量的樓盤都在開發之中,其他城市更是如此。這就是當前中國房地產市場大勢。也就是說,對于中國的房地產市場來說,如果不能夠讓“只住不炒”房地產市場定位真正落實,讓房價水平不斷地回歸理性,讓房地產市場轉型為消費為主導的市場,去除房地產的賺錢投資功能,而是以“穩房價”讓各城市的房價持續上漲,那么中國房地產市場的繁榮就不會停止,地方就能夠供應出無限量建造住房的土地,房地產開發商就能夠建造無限供給的住房。這些都是地方政府最愿意看到的。
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