外匯天眼APP訊 : 從日前幾大國際房地產服務公司發布的報告來看，廣州2019年寫字樓無論從供應量及凈吸納量，都處于較低位。受經濟不確定等因素影響，全市租賃需求增長放緩租金受壓。不過，機構預測2020年廣州寫字樓供應將達高峰，屆時預計將帶動凈吸納量上漲。

寫字樓

新增供應創十年新低，空置率維持低位

2019年，廣州全市共三個新增甲級寫字樓項目入市，分別為位于琶洲的廣州報業文化中心、位于國際金融城的金融城綠地中心和位于珠江新城的天德廣場，共計新增寫字樓面積約25萬平方米，低于過去五年年均水平（44.6萬平方米）約43.9%。截至2019年末，全市甲級寫字樓總存量同比上升5%，至524萬平方米。

2019年，廣州甲級寫字樓市場可謂近十年市場新增供應的最低值。據戴德梁行統計，截至年底，廣州甲級寫字樓空置率5.5%，同比微降0.1個百分點。市場整體供需平衡，但與近十年年均新增供應及凈吸納量約40萬平方米比較，差距較大。在經濟環境不明朗的壓力下，不少業主“以價換量”，使2019年全市平均租金同比下降1.7%，達190.8元每平方米每月。

各子市場中，琶洲商圈“獨領風 騷”，租金同比微升1.6%，增速領跑全市。且由于2018年底新入市項目在2019年的租賃表現良好，推動琶洲空置率從2018年年底19.6%降至6.9%，吸納表現“可圈可點”。在租賃成交上，珠江新城及琶洲分別以42.5%及40.2%的面積占比，名列前茅。

TMT行業主導寫字樓租賃活動

TMT行業（科技，媒 體和電信）主導寫字樓租賃活動，從2018年占成交面積的18%升至2019年占成交面積的32%。高力國際數據顯示，另一方面，由于政府結構性去杠桿和經濟的不穩定，房地產開發商和靈活辦公的經營者都放慢了擴張的步伐，使得房地產業占全年整體租賃成交面積的份額從2018年的27%下降至2019年的14%。值得關注的是，金融業租賃占比較上年提高10.9個百分點，保險公司及證券公司動作頻頻。

另外，據第一太平戴維斯分析，灣區經濟概念和產業升級政策的出臺為更多機構型投資者增強了市場信心，促其積極布局投資策略并找尋投資標的。去年，自用型買家需求增長明顯，國際金融城和珠江新城內大宗買賣交易活躍。

黃埔寫字樓及工業物業成投資者關注重點

在成交的商業地產投資交易物業類型中，寫字樓以成交金額占比逾七成，衛冕投資者最喜愛的物業。新興區域被看好，戴德梁行數據顯示，黃埔區今年迎來大爆發，共錄得8宗成交，交易總額占全市的57%。黃埔對產業載體的需求保持旺盛，寫字樓及工業物業都是投資者關注的重點。如緊靠未來發展核心國際金融城的魚珠港，2019年共錄得四棟寫字樓易手，成交金額共39億元。

而得益于商業氛圍濃厚，投資者亦熱衷于升級改造物業獲得資產價值的提升，老舊物業頻頻“回春”，如越秀區的多個商業裙樓及混合用途的物業項目，包括西門口廣場、東方文德廣場、東山錦軒及東山匯等，錄得24億元成交，成為買家爭相“搶灘”的香餑餑。

戴德梁行華中區資本市場執行董事及主管蘇儉婷預測，未來有產業、政策支持的新興商務板塊及傳統區域有改造空間的物業，將持續受到關注。而在大灣區紅利政策下，外資市場活躍度將有增無減。

高力國際華南區董事總經理馮文光表示：“2020年預計新增可租賃面積達89萬平方米，預計將帶動凈吸納量上漲。展望2020年，寫字樓新增供應達到頂峰，全市平均租金水平有壓力，2021年后隨著新增供應的減少，租金將逐步平穩�！�

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