原標(biāo)題：樓市該怎么穩(wěn)？央行的表態(tài)說明了一切

摘要：廢話沒用，打折降價(jià)才有用

近期，桿友們肯定注意到，很多城市，都出臺(tái)了穩(wěn)樓市的政策。

根據(jù)杠桿游戲個(gè)人不完全的統(tǒng)計(jì)，至少目前有20來個(gè)城市，發(fā)布了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策。

具體城市，既有上海、天津、蘇州、合肥、西安等這樣體量很大城市，也有嘉興、承德，甚至一些區(qū)縣級(jí)政府。

這些穩(wěn)樓市政策，意味著什么?對(duì)當(dāng)下房價(jià)會(huì)有什么直接影響?

1、政策要分類看，注意區(qū)分對(duì)象。詳細(xì)政策我就不一一舉例，但我做了一個(gè)歸納。

簡單說穩(wěn)樓市政策分兩類：

第一是2B的，也就是針對(duì)房企的。比如很多城市調(diào)整土地出讓金繳款時(shí)限、方式，放寬預(yù)售限制，降稅費(fèi)，以及鼓勵(lì)線上銷售等。

這一類的政策目的，其實(shí)是為企業(yè)減負(fù)，或暫時(shí)性降低房企壓力。

效果一定是有的，企業(yè)成本降低，或者壓力后延，可以緩解現(xiàn)金流和債務(wù)壓力。

第二是2C的，也就是針對(duì)購房者。比如放寬公積金政策，還如醫(yī)務(wù)人員不受現(xiàn)有房票規(guī)則限制等。

這一類政策目的，自然就是擴(kuò)大需求端。

2、迄今為止，穩(wěn)樓市政策沒有太猛的。上面杠桿游戲的分類歸納，我們可以發(fā)現(xiàn)，力度實(shí)際都不算大。

力度決定銷售的增長幅度，這是過去的邏輯。

當(dāng)下的實(shí)際是，無論力度多大，暫時(shí)都是冰封的。雖然部分房企自己也開始了網(wǎng)上銷售、打折等，但總量和正常月份比，簡直太少了。

所以，暫時(shí)的穩(wěn)樓市政策，更多是給房企心理安慰，對(duì)購房者不會(huì)有太多作用。

第一，因?yàn)榇饲按汗?jié)，本來也是成交淡季;

第二，大部分地方，這近一個(gè)月都不能隨意外出，別說去看房了。政策搞來也沒用，那不如不搞那么猛。

第三，各地在觀望，等上面的信號(hào)，等事情結(jié)束后，根據(jù)需要再出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。

既然如此，近期穩(wěn)樓市的城市雖然多，但對(duì)房價(jià)實(shí)際不會(huì)產(chǎn)生太多正面影響。真的只是穩(wěn)而已。

3、央行表態(tài)，比地方穩(wěn)樓市政策更具有指向性。2月17日，杠桿游戲的文章寫得比較早，后來發(fā)生了一件事非常值得關(guān)注。

央行辟了一個(gè)謠。因?yàn)橛袀髅秸f，我國央行擬調(diào)整MPA(宏觀審慎評(píng)估體系)中的房地產(chǎn)信貸相關(guān)考核指標(biāo)，以后只考核房地產(chǎn)廣義信貸，不再考核按揭和開發(fā)貸等具體比例。

你懂的，這種消息出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷。

是不是真的呢?不是，起碼暫時(shí)不是。

央行堅(jiān)持說：將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，按照因城施策的基本原則，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理調(diào)控機(jī)制，統(tǒng)籌做好房地產(chǎn)金融調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

至于未來是不是，比如這回事情之后，杠桿游戲不確定。但有傳言，本身就是信號(hào)。

4、房企融資狀態(tài)，很值得關(guān)注。企業(yè)扛得住與否，和資金的資金儲(chǔ)備、融資能力高度有關(guān)。

房企每天都可能面臨還錢壓力，沒有銷售流水，新融資困難，那就要出事。

從上述央行的表態(tài)，以及我們看到的情況看，杠桿游戲認(rèn)為，房企融資整體目前是困難的。

也有好消息。根據(jù)標(biāo)普統(tǒng)計(jì)，2020年1月地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債融資165億美元，創(chuàng)下月度紀(jì)錄高位，并遠(yuǎn)超境內(nèi)債融資規(guī)模。

圖片來源|21 特此感謝

另外，境內(nèi)發(fā)債融資窗口開啟，近期上百億境內(nèi)房企發(fā)債獲得進(jìn)展。

比如21就報(bào)道，2月13日，上交所信息披露顯示，陽光城80億元小公募公司債券狀態(tài)更新為“已反饋”。2月10-11日，上交所受理金地集團(tuán)擬發(fā)行金額為110億元、期限不超過20年的小公募公司債，募資擬用于償債。

廣州富力地產(chǎn)80億元私募公司債、碧桂園85.38億元小公募、龍光控股10年期40億元小公募、上海市浦東新區(qū)房地產(chǎn)(集團(tuán))34億元小公募陸續(xù)受理或回復(fù)交易所意見。

可是，這需要時(shí)間，也不確定窗口期持續(xù)多久。更可怕的是，不能總是借錢，而沒收入啊。

5、早日可以正常賣房子，比什么都重要。不管海外發(fā)債也好，境內(nèi)融資也罷，這都是欠錢，都是救急。

要讓企業(yè)恢復(fù)正常，最關(guān)鍵的第一步是可以恢復(fù)正常賣房子，而不僅僅是網(wǎng)上賣一賣。只有可以大量賣房子，大家也覺得一定有折扣，流水才能起來，資金才能回籠。

而對(duì)于購房者來說，目前不管房企多厲害的營銷，不管地方穩(wěn)樓市政策出了多少，只要不是線下大規(guī)模賣起來，不是售樓部和渠道大門開起來，大家愿意買的還是少數(shù)。

連出門買菜，都是一件困難的事，何談買房。

所以，企盼早日結(jié)束現(xiàn)狀，解決問題，讓樓市恢復(fù)正常的建設(shè)和銷售，這比什么都重要。

6、穩(wěn)樓市政策，肯定還會(huì)更多，但價(jià)格短期要抬升有困難。我們可以算一筆時(shí)間賬，就算最早3月全國基本恢復(fù)經(jīng)濟(jì)生活秩序，大家經(jīng)此一役后，心理平復(fù)到可以去買百萬元級(jí)、幾百萬元的房子，怕是也需要一點(diǎn)時(shí)間準(zhǔn)備。

那么，房子正常賣起來，最早都是4月之后了。幾個(gè)月下來，光出不進(jìn)，房企要還多少欠款和利息。

怎么辦?第一個(gè)階段，只能是促銷。廢話沒用，打折降價(jià)才有用。

地方穩(wěn)樓市政策下一步會(huì)怎樣?一定是擴(kuò)大需求端，包括給需求端一些稅費(fèi)優(yōu)惠等。

想想2020年的初夏，該是多么美好。