物業(yè)公司和業(yè)主之間本應(yīng)是一種合同關(guān)系，物業(yè)是提供小區(qū)設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修、安保、衛(wèi)生清潔等效勞的義務(wù)主體，但在實踐生活中卻擺著一副“大爺”姿勢，以指導(dǎo)者自居，對此很多人對物業(yè)的印象都很差。針對強勢的物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的懸殊“位置”，我國《民法典》分離司法實務(wù)經(jīng)歷，對物業(yè)相關(guān)規(guī)則作出了嚴(yán)重修正，以均衡物業(yè)公司與業(yè)主之間的權(quán)益義務(wù)關(guān)系。

一、物業(yè)公司有維護(hù)業(yè)主人身平安及財富平安的義務(wù)

實例情形一 一天晚上，老王和往常一樣喝了杯小酒就睡覺了，而且還做了一個美夢。夢到自家的天花板不時的往下掉錢，掉的滿屋子都是。可在醒來打算去上班的時分徹底憤恨了，本人停在小區(qū)的車被人打爛了車窗，并且把車內(nèi)的物品洗劫一空，就連剛換的真皮座套都被拿走，共計損失15000元左右。老王請求物業(yè)看監(jiān)控，可物業(yè)卻說監(jiān)控曾經(jīng)壞了一個多月了，沒有錄像。老王對此愈加上頭，以為物業(yè)沒有盡到安保義務(wù)，請求物業(yè)賠償損失，并屢次找到物業(yè)討要損失。物業(yè)每次見老王都是愛搭不理，并且說老王的車窗被砸、東西喪失是小偷所為，跟物業(yè)公司沒有關(guān)系。

業(yè)主與物業(yè)管理公司之間成立的是一種合同關(guān)系，保證業(yè)主的人身和財富平安是物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)實行的一項根本合同義務(wù)，更是法定應(yīng)當(dāng)實行的一項義務(wù)。】

物業(yè)效勞公司的平安保證義務(wù)普通包括兩個方面：一是，物業(yè)效勞公司本身應(yīng)當(dāng)采取一定防備措施，避免其效勞管理區(qū)域內(nèi)人員及財富遭受損傷（如小區(qū)公共路面的修繕、樓道大堂的清潔及防滑處置、危墻修繕、必要的平安巡查等），該方面的安保義務(wù)系物業(yè)效勞一方根本義務(wù)，不觸及第三方介入，因其瀆職所產(chǎn)生的人身和財富損傷應(yīng)有物業(yè)公司本人全部承當(dāng)。二是，由于第三方加害人的行為，致使業(yè)主人身或財富遭受損傷的，物業(yè)效勞公司只在其過錯水平范圍內(nèi)承當(dāng)補充義務(wù)（ 未盡到遏止、巡查等義務(wù)，如業(yè)主遭受偷盜等）；但在其承當(dāng)賠償義務(wù)后可向加害的第三人追償。

情形一中，物業(yè)公司的安保義務(wù)屬于前述第二種承當(dāng)補充義務(wù)的情形。物業(yè)公司未能有效檢修和維護(hù)監(jiān)控，關(guān)于偷盜案件的追賠帶來艱難，在老王損失不能及時得到補償時，物業(yè)公司應(yīng)在其過錯范圍內(nèi)（詳細(xì)過錯水平要依據(jù)物業(yè)的義務(wù)實行態(tài)度、水平、狀態(tài)，及第三方行為人行為時的詳細(xì)狀況來肯定）承當(dāng)補償義務(wù)。

《民法典》第九百四十二條，物業(yè)效勞人應(yīng)當(dāng)依照商定和物業(yè)的運用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和運營管理物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有局部，維護(hù)物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)的根本次序，采取合理措施維護(hù)業(yè)主的人身、財富平安。

對物業(yè)效勞區(qū)域內(nèi)違背有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)效勞人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施遏止、向有關(guān)行政主管部門報告并輔佐處置。

第一千一百九十八條，賓館、商場、銀行、車站、機場、體育場館、文娛場所等運營場所、公共場所的運營者、管理者或者大眾性活動的組織者，未盡到平安保證義務(wù)，形成別人損傷的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)侵權(quán)義務(wù)。

因第三人的行為形成別人損傷的，由第三人承當(dāng)侵權(quán)義務(wù)；運營者、管理者或者組織者未盡到平安保證義務(wù)的，承當(dāng)相應(yīng)的補充義務(wù)。運營者、管理者或者組織者承當(dāng)補充義務(wù)后，能夠向第三人追償。（物業(yè)公司在其管理區(qū)域內(nèi)系管理者，明白了其根本平安保證義務(wù)）

第一千二百五十四條第二款，物業(yè)效勞企業(yè)等建筑物管理人應(yīng)當(dāng)采取必要的平安保證措施避免前款規(guī)則情形的發(fā)作；未采取必要的平安保證措施的，應(yīng)當(dāng)依法承當(dāng)未實行平安保證義務(wù)的侵權(quán)義務(wù)。（就物業(yè)公司高空墜物招致?lián)p傷補充義務(wù)進(jìn)一步明白）

二、物業(yè)公司斷水?dāng)嚯姶呃U物業(yè)費屬違法

實例情形二 老王對物業(yè)公司推脫車輛被盜的義務(wù)很是不滿，在隨后的好幾個月都未交納物業(yè)費，以此抗議。物業(yè)公司屢次催要后一分錢都沒要到，于是下了“狠手”，直接將老王家斷了水、電。老王和物業(yè)的“嘴仗”打了 一個多月，物業(yè)的絲毫未予妥協(xié)。老王終因無法在黑燈瞎火艱的苦日子里煎熬，無法之下補繳了物業(yè)費。

美妙生活是每位公民新時期的需求，是社會主義中心價值觀的一項重要內(nèi)容，每位公民、社會團體、企業(yè)法人等都應(yīng)當(dāng)去踐行，去維護(hù)。水、電是每個公民每個家庭賴以生活的根底物質(zhì)保證，是完成幸福生活必要條件，《民法典》也對該局部內(nèi)容也予以明白，物業(yè)公司不能以本身強勢位置進(jìn)犯業(yè)主用水、用電的權(quán)益。（假如物業(yè)公司是實行合理檢修等職責(zé)，也應(yīng)于合理期限通知業(yè)主。）

物業(yè)無故斷水?dāng)嚯姂?yīng)當(dāng)承當(dāng)什么義務(wù)？其一，假如物業(yè)斷水?dāng)嚯妰H是為了催繳物業(yè)費等非合理理由，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)中止損害行為，并向其賠禮抱歉；其二，假如物業(yè)斷水?dāng)嚯姷膿p害行為形成業(yè)主損失的，業(yè)主可追查物業(yè)效勞公司的損傷賠償義務(wù)。

業(yè)主如何維權(quán)？其一、業(yè)主能夠直接向房屋管理行政部門（房屋管理局）投訴，房屋行政管理部門會依據(jù)物業(yè)行為的惡性水平對其停止教育、罰款等行政處分；其二，業(yè)主也可直接向法院提起訴訟，訴請法院判令物業(yè)中止損害、賠償損失。（訴可從兩個方向主張，一是依物業(yè)效勞合同訴其違約；二是以侵權(quán)來主張中止損害、賠償損失；二者選其一。）另外，雙方還可協(xié)商、經(jīng)過調(diào)解委員會調(diào)解等。

情形二中，物業(yè)給老王家斷水?dāng)嚯姷男袨閷儆谶`法行為，老王即可向房屋或物業(yè)主管的行政部門投訴，也可直接提起訴訟（違約或侵權(quán)，二選一），訴請物業(yè)中止損害，并向其賠禮抱歉；假如形成其他損傷的，還可主張賠償損失。

《民法典》第九百四十四條，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照商定向物業(yè)效勞人支付物業(yè)費。物業(yè)效勞人曾經(jīng)依照商定和有關(guān)規(guī)則提供效勞的，業(yè)主不得以未承受或者無需承受相關(guān)物業(yè)效勞為由回絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違背商定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)效勞人能夠催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)效勞人能夠提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)效勞人不得采取中止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

三、小區(qū)共有局部的收益應(yīng)歸業(yè)主一切

實例情形三 一天老王上電梯時碰到有人維修電梯廣告播放設(shè)備，便隨口問了句，這一個廣告一個月收幾錢費用呀？維修人員告知老王一個廣告一月1500元。老王估摸一算，這一個電梯每天 滾動播放的廣告不下三條，一個月的廣告費在四、五千以上呢，可這廣告費哪里去了？于是老王請求物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)布其5年效勞期間的廣告、停車等公共收益及運用賬目，遭物業(yè)回絕。物業(yè)以為小區(qū)內(nèi)廣告、停車等系其運營所產(chǎn)生，理應(yīng)歸物業(yè)一切。老王很不服氣，便在業(yè)主群內(nèi)發(fā)起“征伐”公告，很多業(yè)主紛繁響應(yīng)，并拜托業(yè)主委員會主張權(quán)益。

小區(qū)電梯廣告、外墻廣告、公共車位出租等業(yè)主共有局部所產(chǎn)生收益終究歸誰？大多數(shù)的業(yè)主都沒有本人才是該局部權(quán)益主人的認(rèn)識；加之物業(yè)公司處于公共區(qū)域直接收理和運營的強勢位置，最終招致物業(yè)并吞共有收益的現(xiàn)象層出不窮，而我們有些“心愛的”業(yè)主確以為這本應(yīng)就是物業(yè)的收益。

小區(qū)外墻、電梯、車位出租等收益到底歸誰一切？首先要搞分明該局部收益產(chǎn)生的根底是什么？不論是小區(qū)外墻、電梯，還是公用車位，其均系業(yè)主共同一切（即共有權(quán)益），而其所產(chǎn)生的出租等收益均系業(yè)主共有權(quán)益根底上產(chǎn)生的孳息收益，在扣除物業(yè)合理本錢費用外，剩余收益理所應(yīng)當(dāng)?shù)臍w全體業(yè)主一切；其如何支配應(yīng)經(jīng)過業(yè)主共同表決等方式來決議。（如業(yè)主表決該局部費用應(yīng)用于小區(qū)大修基金或其他公同事務(wù)，并由物業(yè)公司直接收理和支配的， 物業(yè)公司也應(yīng)當(dāng)定期照實向業(yè)主公示。）

情形三中，業(yè)主有權(quán)請求物業(yè)公司公示共有局部所產(chǎn)生的收益，并有權(quán)決議該局部收益的用處；物業(yè)公司公示該局部收益及運用狀況是其應(yīng)有的義務(wù)，如若違犯業(yè)主可依法提起訴訟維護(hù)權(quán)益。

《民法典》第二百八十二條，建立單位、物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人等應(yīng)用業(yè)主的共有局部產(chǎn)生的收入，在扣除合理本錢之后，屬于業(yè)主共有。

（《民法典》第二百七十四條、第二百七十五條已列明小區(qū)外墻、車道、綠地、電梯、車庫、車位等為業(yè)主共同一切。）

四、炒掉物業(yè)公司容易了

實例情形四 物業(yè)的很多做法在業(yè)主心中已積怨很深，終于因這次廣告費收益的事情迸發(fā)，經(jīng)業(yè)主委員會提議，經(jīng)業(yè)主大會表決，最終解職了物業(yè)公司，并準(zhǔn)備改換一家口碑好的物業(yè)公司來管理小區(qū)事務(wù)。

關(guān)于物業(yè)效勞企業(yè)或者管理人的選任，依《物權(quán)法》（《民法典》2021年1月1日施行后廢止）第七十六條規(guī)則，需求經(jīng)專有局部占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，這個請求在實踐操作上是有較大難度，但在《民法典》施行后該規(guī)范將被降低，經(jīng)過比例基數(shù)將以參與表決的業(yè)主來計算，表決經(jīng)過率只需過超越參與表決業(yè)主的半數(shù)即可，即經(jīng)參與表決專有局部面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

很明顯《民法典》對選任或改換物業(yè)的程序規(guī)范降低，更有利于業(yè)主經(jīng)過法定程序完成本人權(quán)益，成為小區(qū)真正的“主人”。

情形四中，假如業(yè)主均對現(xiàn)效勞物業(yè)公司不稱心的，能夠經(jīng)過共同表決的方式解職物業(yè)，另行聘任其他口碑較好的物業(yè)企業(yè)或者自行組成管理人管理。（參與表決的人數(shù)應(yīng)由專有局部面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與；參與表決的業(yè)主只需過半數(shù)即可完成改換業(yè)主。）

《民法典》第二百七十八條第一款（第四項），下列事項由業(yè)主共同決議：......（四）選聘和解職物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人；...... 。

民法典》第二百七十八條第二款，業(yè)主共同決議事項，應(yīng)當(dāng)由專有局部面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決議前款第六項至第八項規(guī)則的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有局部面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決議前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有局部面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

以上只是我對《民法典》的一知半解而已！

事實上我國出臺的很多制度，都在為大多數(shù)人考量。雖然我國全民的經(jīng)濟水平提高了，但我國仍然在社會保障上“升級”，不得不說我國的社會保障制度越來越完善，這對于國民來說無疑是充滿了安全感的。

一個人從出生的那一刻開始，就和《民法典》脫離不了關(guān)系，上學(xué)，就業(yè)，結(jié)婚，生子，買車買房，鄰里糾紛等等，大事小事，大矛盾小糾紛都做了全面的規(guī)定。

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