今年上半年廣州甲級寫字樓新增可租賃供應有限，同時寫字樓需求有所放緩，整體空置率小幅抬升，但租金水平依然企穩。19日，高力國際發布報告稱，機構投資者看好大灣區商務活動的發展空間和居民消費水平的穩步增長，持續青睞零售與寫字樓物業。在跨市合作將成為一種潮流的情況下，得益于廣佛同城早走10年，荔灣芳村片區作為廣佛同城化的重要節點，面臨極大發展機遇。

　　寫字樓

　　TMT行業取代房地產行業成租賃大戶

　　2019年上半年廣州核心商圈新增可租賃甲級寫字樓面積有限，僅約6.8萬平方米。市場需求有所放緩，上半年凈吸納量僅8.3萬平方米。目前廣州甲級寫字樓整體空置率為4.2%，同比小幅上升0.3個百分點。全市甲級寫字樓平均租金較去年同期保持平穩，同比增長0.9%至每平方米每月179元。

　　從今年上半年的成交來看，主要成交面積約8.2萬平方米，而去年同期成交面積約15.7萬平方米。其中，珠江新城子市場已步入成熟期，連續7個季度無新增可租賃供應，空置率連續5個季度低于5%。過去4個季度廣州核心區寫字樓新增可租賃供應均集中在琶洲，合計約25萬平方米。琶洲呈現較強的吸納勢頭，空置率同比下降1.8個百分點至3.4%。

　　根據高力國際錄得的主要市場成交信息，本年度大量靈活辦公品牌擴張速度放緩，開發商搬遷及擴租意愿下降，房地產業租戶主要成交面積比例同比明顯下降。隨著琶洲互聯網創新集聚區逐漸成熟，TMT（科技、媒體和通信）租戶開始陸續進駐，TMT行業租戶主要成交面積比例顯著上升。

　　高力國際華南區董事總經理馮文光表示：“2019年廣州甲級寫字樓預計共超過84萬平方米新增供應入市（含自用面積）。截至第二季度，累計約20萬平方米（含自用面積）順利交付。預計至年底全市空置率或上升至7.0%。經濟增長承壓等影響將持續降低租戶擴張及搬遷意愿，預計2019年全市租賃交易活動繼續放緩，整體租金增速面臨壓力，至年底平均租金保持平穩。2020年優質寫字樓新增供應將接近110萬平方米，超過81%體量位于琶洲，預計屆時全市空置率將攀升至頂峰，租金增長持保守態度。”

　　大宗交易

　　廣深零售與寫字樓成交額占比超六成

　　今年上半年，大宗交易整體成交金額同比有所下降，但交易活躍度較去年有所提升，區位良好的零售和寫字樓物業依然是最受投資機構歡迎的投資標的。根據高力國際錄得的主要市場成交信息，廣深主要大宗交易中零售與寫字樓物業成交金額達到68%。其中，廣州所成交大宗交易均位于非核心區，深圳有近半位于非核心區。

　　高力國際認為，核心商圈的零售與寫字樓產品憑借其稀缺性更加受到投資方密切關注，而隨著大灣區城市的發展，由于部分非核心區未來具有較大發展潛力，區內的項目也受到投資人密切關注。預計未來五年，特別是廣州深圳，活躍的外資投資者數量將增加。

　　區域協同

　　荔灣芳村片區面臨機遇

　　根據對國際級大灣區的發展研究，各大灣區的成功發展仰賴各城市組成部分的分工協作，差異化產業及發展定位，以協同互助代替惡性競爭。高力國際咨詢服務部華南區執行董事陳厚橋指出，荔灣老城白鵝潭中心商務區作為廣州“中調”“西聯”的黃金節點，以建國際科技創新產業區為核心，發展科創新經濟，與廣鋼、廣船共筑“珠江西商務區”。

　　荔灣區自2017年以來區域逐步進入快速發展階段，土地交易活躍，并且多個閑置地塊得以盤活，多家知名房企云集于此，區域熱度不斷升溫。今年廣佛同城化黨政聯席會議上，廣佛兩市簽署《共建廣佛高質量發展融合試驗區備忘錄》構建“1+4”融合發展格局。廣佛合作加快建設四個萬億級產業集群，即先進裝備產業集群、汽車產業集群、新一代信息技術產業集群及生物醫藥與健康產業集群。另外，地鐵11、22號線在建中，還有規劃廣佛江珠城際軌道、地鐵19號線、有軌電車1號線。環城高速如意坊隧道已動工。芳村綜合交通樞紐眾多，快速通達大灣區，將成為廣州西部交通樞紐。

　　陳厚橋認為，在大灣區的規劃推動下，荔灣芳村片區應該充分發揮地緣優勢，產業功能差異錯位定位，與佛山進行互補；跨市合作將成為一種潮流，廣佛同城早走10年，應善用這一優勢，成為大灣區乃至全國、全球同城化合作的示范標桿。