我們土地財政的問題，如果將國家想成一個公司，那財政就是金融。對于如何利用土地這個資產進行融資，我們可以從兩個角度去思考。第一，為什么其他國家沒有能夠使用土地進行融資？第二，政府有沒有比土地更好的資產可以用作抵押品，以創造信用或者提供擔保？

　　其實，從經濟史來看，政府融資有三種不同的方式。第一個是貴金屬，例如在十五世紀至十六世紀，西班牙、葡萄牙等國家在找金子，用金子作為額外的基礎貨幣，推動經濟發展。第二個是用實實在在看得見的不動產作為抵押品，來創造或釋放財富、資金，這以我國為代表。第三個是不依靠實體的資產，完全靠信用，比如美國就是如此，就靠不斷印鈔，大家相信它能把債還上。每個方式都有其優勢和不足。

　　同樣是房地產，美國借助房地產推動經濟發展，也是利用政府信用，用更加貼近市場化的方式，對住房貸款利息施加影響，通過市場向買房的人提供補貼。

　　以土地作為抵押品融資，看起來是一個非常好的選擇。但這會使資產價格和貨幣供應受到的限制被放松。那么，有沒有其他方式可以達到土地金融類似的效果，是不是還有尚未被試驗過的其他做法？這是一個有趣的問題。

　　過去二十年間，在全球范圍內，對于財政政策和貨幣政策相互之間的關系、實施財政政策和貨幣政策的手段、財政政策和貨幣政策的負面效果等問題，都發生了天翻地覆的試驗。試驗的結果和大家的認知有所不同。

　　如果回到凱恩斯經濟學，無論是財政政策還是貨幣政策，目的都是創造總需求。總需求中有一些是真實的投資、消費需要，最后會推動生產、創造財富。但與此同時，也會發生資產價格的調整，由于財政政策或貨幣政策，資產價格可以在短期之內很快升值，使財富分配發生顯著的變化。這種資產升值是不是可持續？

　　土地財政、土地金融經過了很多年的發展，今后會發生什么情況？我認為，我們面臨很大的潛在的泡沫。我們可以將一個經濟體分為貿易部門和不可貿易部門，房地產明顯是不可貿易的部門。如果是可貿易的，資產在全球無論什么地方，價格都應該是一樣的。但是，房地產的價格在全球是不同的，同樣價格的房地產，在美國出租可能有年化6%的收益率，而在中國出租可能只有年化1%的收益率。這種收益率的差距，理論上會引起資本的流動，使資源重新配置。但由于我國資本項目沒有完全放開，這種情況并沒有發生。這使中國房地產的資產價格得以維持，但也說明，已經出現了潛在的泡沫。朱寧（清華大學國家金融研究院副院長）

　　(21世紀經濟報道 朱寧 編輯 歐陽覓劍)