房企“找錢”之路似乎越來越不好走了。

　　7月12日，國家發改委發文要求對發行外債加強約束，并規定房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務，并對境外發債提出多項嚴格要求。事實上，今年以來房地產企業的融資環境正在逐步收緊，這對房企，特別是部分中小房企的融資能力形成了考驗。

　　境外發債收緊

　　根據國家發改委7月12日發布的關于對房地產企業發行外債申請備案登記有關要求的通知，房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。

　　發改委通知中還要求，房地產企業應制定發行外債總體計劃，統籌考慮匯率、利率、幣種及企業資產負債結構等因素，穩妥選擇融資工具，靈活運用貨幣互換、利率互換、遠期外匯買賣、期權、掉期等金融產品，合理持有外匯頭寸，保持境內母公司外債與境外分支機構外債、人民幣外債與外幣外債、短期外債與中長期外債、內債與外債合理比例，有效防控外債風險。

　　事實上，早在去年6月，國家發改委有關負責人就曾表示，要引導房地產企業境外發債資金投向，房地產企業境外發債主要用于償還到期債務，避免產生債務違約，限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目、補充運營資金等，并要求企業提交資金用途承諾。

　　而此次發文則意味著有關房地產企業境外發債的監管再度收緊。有分析認為，未來可以進行境外發債的房企必須滿足“存在一年內到期的中長期境外債”這一要求，因此對其他房企而言，海外發債的渠道被關閉。

　　房企上半年密集發債

　　進入2019年，房企依靠發債來融資的需求遠高于去年。Wind統計顯示，今年以來房企境內外合計發債規模已達6047億元，其中國內發債3401.92億元，海外發債2645.08億元，這已經超過了2018年同期規模。今年以來房企計劃發行的海外債數量已達104只，計劃發行規模384.47億美元，亮相指標均創歷史新高，并接近2017年全年的規模。

　　這意味著，今年上半年是房企發債的“高峰期”，由于境內融資渠道的收緊，海外發債成為企業補充資金的重要來源。而部分新上市房企更是在上市后迅速公告發債。

　　以去年1月在港上市的正榮地產（HK.6158）為例，根據港交所歷史公告信息，正榮地產上市后共發布8份優先票據發行公告，僅2019年就占了5份，最大一筆融資規模達4.2億美元，優先票據融資合計達到11.8億美元。另外還有一筆子公司債券融資，規模為20億元人民幣。今年6月，正榮地產還在香港發行了2億美元有限永續資本證券。而根據克而瑞的統計，未來一年內正榮將有30億元規模的到期境外債。

　　克而瑞研究中心指出，2019年上半年部分企業發行的境外債有不少是用于償還近期到期的債券，也就意味著未來短時間內，房企可發行的境外債券規�？赡芨�小。整體來看，未來兩年內到期的中長期的海外債總計有3223億元，其中，以2019年12月為臨界點，下半年95家房企可發行的境外債規模最高不超過1705億元。

　　整體環境趨嚴

　　在對發債作出限制前，有關房企融資的相關調控已經展開。

　　今年6月，銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇開幕致辭時表示，必須正視一些地方房地產金融化問題。他指出，房地產業過度融資，不僅擠占其他產業信貸資源，也容易助長房地產的投資投機行為，使其泡沫化問題更趨嚴重。

　　到了7月初，銀保監會提出要加強房地產信托領域風險風控，指出部分房地產信托業務存在一定合規問題和風險隱患，并對部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司展開約談警示。

　　根據各家上市房企今年以來逐月公布的業績數據，上半年各家房企的銷售額增速已有所放緩，恒大、碧桂園兩家龍頭房企公布的銷售數據均不及去年同期�？硕�瑞研究中心認為，在市場融資環境收緊，對房企運營及資金的合理調度使用提出巨大挑戰，同時，由于新發的高利息海外債短期內無法置換低利率債券，將使房企的融資成本進一步上升。

　　南方日報記者 葛政涵