北京師范大學金融研究中心主任 鐘偉

　　一、市場已進入高位平臺期，無大起大落。

　　這是談市場總體前景。

　　2019年，盡管從相關數據看，房地產市場有所增長，但這種增長可能尚待觀察。考慮到房地產市場百強企業的市場占有率大約在70%，而百強的銷售權益比為80%左右，因此，銷售數據可能被高估了約15%。當然，以前也有通過合營聯營等方式摻水的做法。但近年來，排位壓力使銷售權益比下降較快。從地產企業的實際反映和利潤實現看，2019年樓市實際情況可能不比2017和2018年好多少，市場從2018年下半年開始明顯放緩。

　　但也無需為此悲觀。房住不炒的長效機制，不是讓樓市不增長，而是無法容忍樓市的過快增長。2019年和2015年相比，銷售面積增約50%，而銷售金額翻倍。如此膨脹下去，意味著2023年樓市要銷售超過2000萬套住宅，銷售額達到家庭部門收入的60%，這是難以想象的。

　　簡要結論是，樓市高位平臺期可能已經形成，不激勵但也不過度約束樓市，地方政策的微調余地大，因此，樓市將進入每年呈微弱個位數增長的平臺期，每年銷售面積約15億平米、銷售額約15萬億元。出現特別不利于樓市的調控政策的可能性很小。

　　二、2020年宏觀經濟政策調子較暖，但挑戰仍多。

　　這是談經濟總體感觀。

　　圍繞2020年中國經濟增長能不能保6，經濟學家正在無謂地爭吵。要分清長期和短期。短期看，2020年是多個目標疊加的年份，需要維持較高增長。財政和貨幣政策不會太冷。但應該看到，貨幣政策不會有超預期的寬松，尤其是流動性數量不會太寬松，地產融資將變得更艱難。財政政策更多的是通過增加地方政府舉債便利和刺激新型基礎設施建設，來穩定經濟增長。可以判斷的是，盡管政策調子比較溫暖，但這么多年的經驗證明，穩增長的政策傳導還需進一步順暢，民營經濟面臨的融資等問題還需進一步被緩解。

　　長期看，樓市對于地方財政穩定、央企業績穩定、金融和消費穩定都有重要影響，因此，在經濟下行壓力加大的形勢下，房地產會是重要的、相對較好的行業。

　　簡要結論是，2020年經濟運行氣氛上是暖的，但實際仍待觀察。如果中美第一階段協議順利簽署，那么2020年的局面會比之前預期的更好。樓市上半年平淡，下半年會好一些，因此拿地以上半年為宜，銷售去化以下半年為宜。

　　三、行業排位決定戰略，金融戰略決定排位。

　　這是談什么決定未來排位。

　　我們首先要說清楚的是，現在開發商追求的排位，是以銷售額為主要指標的排位。這種排位非常虛偽。做企業的不應只追求這種排位。更正常的排位應當是以企業集團的市值、盈利以及發展潛力為最重要指標的排位。因此從銷售額/市值的比率，可以看出開發商的吹牛程度。銷售排名很重要，它和金融資源的汲取能力密切相關，但排名不是戰略，相反，如果你是為了進入金融機構的白名單而追求排名，那么不如索性直接強化自身的金融戰略。企業戰略不是說預謀未來要做什么，而是現在要做什么才有未來。

　　金融戰略是什么？強大的融資能力和市值管理能力。地產只有兩個命門，一是土地，二是融資。融資能力下文再說。市值管理能力，就決定了開發商必須就開發物業、自持物業、物業管理、地產金融和地產科技有集團模塊化的架構，有利于分拆上市。你做的企業在投資者眼中值多少錢，掙多少錢（這個掙錢既取決于銷售和租金收入，也取決于市值管理給投資人帶來的收益），遠比銷售排名更重要。

　　TOP100的榜單似乎在逐漸穩定下來，TOP10只1-2個位次會變動，TOP20的新面孔變動率也在20%以內。因此“比大”的開發商，未來可能僅能獲取行業平均利潤，而財務表現優秀的企業不多。排名50-100位開發商的市場占有率和杠桿率都在下降，表明這一梯隊因為能力不足而“求穩”，異軍突起的可能性不大。排名20-50位的開發商競爭激烈，屬于“求優”梯次，其業績表現會差異較大。分清自身是求大、求優還是求穩，決定了自己的未來位次。

　　簡要結論是，銷售排名目前很重要，但市值、盈利能力和治理結構在未來將更重要，這在家電和銀行業都已經歷過了。一些大銀行因其粗糙的當鋪式管理，激勵了開發商對銷售排位的熱情，但企業要有未來，就不能迷戀于銷售注水。

　　四、重視三大城市群。

　　這是談市場選擇。

　　大多數開發商在決定是否進入某一個區域或城市時，是盲目的和機會捕捉型的，并不是基于什么戰略。但逐漸的，區域和城市市場細分研究的重要性在上升。在我們看來，中國三大區域市場