“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的局面正在形成，百強房企開始重組清算。

　　2019年最后一天，上海氣溫驟降至冰點，但上海新靜安體育中心熱氣騰騰。

　　“每年到這個時候我很煎熬的，總會被打臉，預測總有不準的時候。”

　　場下是5000多名全國各地趕來赴會的聽眾，場上是當日的演講“主咖”易居企業集團CEO丁祖昱。在這場名為“擁抱未來”的跨年演講中，丁祖昱用了將近4個小時，發布2019年樓市觀測報告。

　　顯然，“被打臉”的準備早已做好。身為地產圈的明星經理人和潮流IP，丁祖昱每年的論斷都會引起業內的廣泛討論。這次，他首先復盤了“2019年樓市十大預測”，總體來說，“錯了1個半，對了8個半，還算是一個合格的分數。”

　　錯了1個半，此話何講？2019年初，丁祖昱曾預測，行業規模將下降10%至13萬億元，但事實上，當年的數據反而上升。因此他定論，“這條預測錯誤。”

　　有趣的是，丁祖昱還給自己的其中一條預測打了“半對半錯”。

　　“當時我認為，海南的限制不可能一直持續下去，所以我覺得海南政策會放松，市場會回升。今年10月份海南政策做了相應調整，因為放得比較晚，海南市場還在復蘇過程中，所以我打半對半錯。”丁祖昱解釋說。

　　剛剛過去的2019年，房地產行業可謂壓力山大。

　　身處寒冬之中，丁祖昱給這一年的房地產市場做了一個年度漢字：“難”。

　　2019年是一個怎樣的年份呢？投資難融資更難，買房賣房難，企業政府都難，長租難、商辦更難……但就宏觀數據而言，丁祖昱預測，2019年行業銷售金額會突破16萬億，同比上升約7%；新開工面積達到22億平米，同比增加8%；開發投資達到13萬億，同比增長10%。

　　“從這三大數據中，可以看到2019年房地產宏觀數據依然繁榮。”丁祖昱稱。宏觀數據繁榮和行業自身壓力形成了鮮明對比。從行業壓力角度來看，TOP50房企整體增速從65%降到16%，百強房企增速更小。丁祖昱認為，TOP50房企的增速變化是行業壓力巨大的信號。

　　“雖然我們今年（2019年）空調開得比較足，但從貨幣市場、從房地產信貸角度來說，大家仍然感到一陣陣寒意。”丁祖昱稱。

　　至于未來十年，丁祖昱的核心觀點是，“房地產是中國最大的制造業”。他認為，制造業具備的特征，房地產同樣具備，特別是房住不炒之后，房地產投資屬性逐漸減弱，消費屬性逐漸加強，這意味著，房地產是制造業的特征會越來越明顯。

　　在他看來，未來十年中國商品房總量將達到150萬億。

　　一二手房市場“壓力山大”

　　當丁祖昱講完“2020深圳房價不會漲”的預測時，會場有人笑出了聲。直至散場，仍有不少操著廣深口音的聽眾在寒風中邊走邊吵。為什么呢？他們似乎不相信這個論斷。

　　回顧過去一年，從2019年2月份粵港澳大灣區規劃綱要的出臺、到8月份深圳建設先行示范區意見的出臺，加上11月6日，香港居民在大灣區購房豁免提交資料文件，可與當地居民享有同等購房待遇，再到11月11日，深圳調整非普通住宅標準等，無一不成為深圳樓市“漲價”的興奮劑。

　　但丁祖昱給出的觀點是，從市場角度看，深圳房價不低，2019年很多樓盤價格上漲后需要消化周期，而且深圳政府不會讓深圳繼續上漲，會出措施來平穩房價。

　　“深圳房價真的像數據顯示的那樣，同比只有2%的漲幅嗎？”丁祖昱發問，卻沒有直接給出答案。至少現在他看到的情況是，“深圳房價不斷攀升，無論一手還是二手房都有巨大的差異。”

　　在他看來，無論是深圳還是上海，這兩個城市房價均價都已超過5萬元/平方米，進入了5字頭時代。從漲幅榜來看，長三角占了一半城市。這當中有很多因素，比如備案登記放開，導致部分城市房價有所回升。

　　就全國來看，克而瑞研究數據顯示，其收錄的各城市一手房成交情況中，重慶成交量最高，但同比去年略有下滑，上海成交金額第一，比去年上升20%。從成交漲幅來看，廈門和北京成交漲幅過60%。

　　有意思的是，在2016年限價之后，一手低于二手房房價的情況非常明顯。在對全國22個重點城市新開盤項目做了全面調研后，丁祖昱發現，2019年，一手和二手房價格“倒掛”情況越來越少。“統計的22個城市只有202個倒掛項目，平均一個城市不到十個。”

　　二手房方面，丁祖昱給出的論斷是，“價格漲不動”。從二手成交情況來說，今年成交周期明顯拉長。廣州成交周期超過100天，深圳只要二手房掛出來就能成交。從價格來說，基本是跌多漲少。“今年二手房價格壓力比較大，是以價格換取的成交量。”

　　據克而瑞統計，二手房市場最核心的15個城市，其成交接近1.3億平方米，總成交金額近3.5萬億元，集中度達到60%。而在一手房方面，有50個城市達到60%，這表明二手房市場有待于進一步發展，未來空間非常大。

　　相比于“面包”住宅市場的價格壓力，被譽為“面粉”的土地市場情況同樣不容樂觀。“土地成交規模回到十年低位，地價巋然不動。”丁祖昱如此總結過去一年的土地市場。

　　在他看來，土地數據2019年壓力很大，成交規模已經回到過去十年的相對低位，僅比2014年、2015年略好一些，地價同比數據也沒有明顯下降。其中，溢價率與流拍率是兩個最重要的指標，除了3、4、5月份回升，2019年其他月份整體流拍率達14%，約等于七塊當中有一塊流拍，土地市場相當嚴峻。

　　房企增長失速

　　2019年，百強房企增長失速。

　　“可以說是跳水式失速。”在丁祖昱的統計中，2016年百強房企的增速在50%左右，2019年這個數字只有6.5%左右，與此同時，新增的千億企業數量“腰斬”，2018年新增13家，2019年只有5家。

　　從拿地銷售比來看，今年的投資越來越謹慎。他提供了一組數據。“今年8月之前只拿出44%的錢買地，9月份已經降到28%，到了第四季度在25%左右。”從拿地區域來看，目前投資是回歸二線的，但二線土地供應非常有限。從資金角度來看，2019年上半年到處拿錢，下半年到處沒錢，對于大多數房企來說資金壓力非常大。

　　事實上，政策層面早已為市場定調。丁祖昱表示，宏觀上看，2019年強調了不把房地產作為短期刺激經濟的手段，這是當年房地產方面最嚴的政策，而地方上由于市場壓力，整體政策限制要相對松一些。另外，整體貨幣市場資金比較寬裕，但這個寬松和房地產無太大關聯。

　　值得關注的是，2019年棚改計劃開發銳減50%左右，棚改貸款直接影響棚改貨幣量。就此，丁祖昱提醒注意棚改政策對城市化的影響。

　　市場寒冬刺激著行業洗牌進一步加速，從“大魚吃小魚”到“大魚吃大魚”的局面正在形成，百強房企也開始清算重組。丁祖昱建議，破產清算趕早不趕晚，早一點可以清算出一定的價值，如果晚的話，會面臨非常棘手的局面。

　　過去一年也是房企回款壓力巨大的一年，營銷的壓力表現在，在售數量增加，單盤產能下降，競爭加劇。“很多房企被渠道綁架了。”丁祖昱稱。當營銷的常規手段全面失效，賣房全依賴于渠道時，2019年營銷面臨的壓力非常大。數字來看，2018年之前渠道占比小于5%，2018年升到10%-15%，2019年開始達到50%，2019年四季度占比則達到了50%以上。

　　“歸根到底，最大的邏輯就是客戶發生了翻天覆地的變化。由于財富客戶下降，今天自用型客戶和樓盤要匹配起來，會比過去困難得多。”丁祖昱解釋稱。比如，就空間和屬性來講，在今天大家都非常難以尋找客戶的情況下，依賴渠道成為不得不靠的選擇。

　　丁祖昱建議，“未來十年最核心的是融資能力，未來房地產行業利潤是非常有限的，長期都是高成本資金，壓力非常大。”

　　不過，在低迷市場中，物業成為亮色。

　　丁祖昱觀察到，2019年的11家IPO公司中，物業類基本占了一半，且物業股平均漲50%。此外，今年物業收并購非常多，基本是全面啟動，無論是上市還是沒有上市都在做大量收購。今年智慧物業也迅速發力，未來十年智慧社區將是從物業當中發展最大的一個板塊。

　　新興市場“重新洗牌”

　　一組公開數據顯示，從2017年至2019年，共有69家長租公寓機構因資金鏈斷裂或無法再經營，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。

　　開發商層面，遠洋地產、朗詩集團等房企宣布剝離旗下長租公寓業務，萬科、碧桂園等地產巨頭也暫緩了在相關領域的擴張腳步。

　　“今年的公寓估值出現了大滑坡，回到了兩年前的起點。這是租賃行業的短暫洗牌，也是它價值回歸的過程。”丁祖昱稱。

　　經歷了2018年快速發展后，2019年下半年，長租公寓深陷輿論漩渦。在國家層面重拳整治的大背景下，長租公寓的境況只是整個租賃市場的冰山一角。

　　丁祖昱總結稱，今年租賃壓力非常大，具體表現在，一線和二線之間規模價格差距非常大。比如，北京和上海的市場規模是長沙、合肥的20倍，租金是四倍。

　　在丁祖昱看來，從消費者角度來說，租賃市場也有巨大差異，一線城市3500元以下租金達到了50%，4000元以下的租金占比達到了80%，而三線城市3000元以下的租金占比達到90%。“租客租房都不愿意去遠郊，一線城市還有可以忍受90分鐘以上的，三線城市30分鐘以上都不能忍受了。”

　　值得關注的是，自2017年出現租賃用地出讓之后，現已累計有180幅土地出讓，但至今還沒有一個項目上市提供租賃房源。丁祖昱預測，2020年或是這些所謂租賃用地轉成租賃用房上市的起步之年。

　　“租賃這個行業巨大，但還沒到真正收獲的時節。”丁祖昱稱。可以看到，60%以上的前30強房企布局了租賃業務，尤其在租售并舉提出之后，未來租賃市場將是一個巨大市場。“今天進入到租賃行業是龍頭房企必須的選擇。”

　　丁祖昱給出建議，房企入局租賃，要聚焦細分領域，尋求精細化管理。比如，藍領公寓、學區房租賃。

　　至于商辦市場，據丁祖昱觀察，北京、上海、深圳寫字樓同時出現了租金和出租率的雙降，而且整個中國七成重點城市都出現了上述情況。不過在大宗交易方面，上海、北京、深圳的大宗交易數量沒有明顯減少，特別是上海，其大宗交易要超過全國大宗交易總和的50%。中國企業家