房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時代，原本以“增量開發(fā)”為代表的地產(chǎn)行業(yè)上半場，逐漸過渡到“存量運(yùn)管”為標(biāo)志的下半場。大部分規(guī)模房企成立了商業(yè)管理部門來運(yùn)營旗下的存量物業(yè)，其中，購物中心、寫字樓、酒店三種業(yè)態(tài)頗受企業(yè)青睞。除此之外，長租公寓或服務(wù)式公寓也是部分房企布局存量市場的新寵。

　　存量市場的開發(fā)是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)，對部分房企來說布局存量市場，投資與風(fēng)險是“必然”，利潤與回報卻是“偶然”，并非所有人都能在競爭中獲利。審時度勢，做出正確判斷并找到適合自己的發(fā)展方向是房企當(dāng)下的作業(yè)。

　　購物中心 企業(yè)扎堆布局 競爭愈加激烈

　　房企布局商業(yè)已經(jīng)不是新鮮事，購物中心作為商業(yè)地產(chǎn)最核心業(yè)態(tài)之一，自然是眾星捧月，人人都想借它的東風(fēng)飛起來。據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至今年上半年，TOP30強(qiáng)房企中約有90%的房企布局了購物中心及寫字樓。但具體來看，企業(yè)根據(jù)自身項目的地域優(yōu)勢及運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)仍有不同側(cè)重，

　　比如，華潤、萬科、新城等房企便將購物中心作為布局存量地產(chǎn)的重點(diǎn)。

　　分析購物中心受歡迎的原因，主要因?yàn)榇蟛糠仲徫镏行摹⑸虉鑫挥诔侵行模�盡享交通與人口紅利，且商場類物業(yè)很容易與住宅形成聯(lián)動，從而為周邊的住宅小區(qū)增值。商場與小區(qū)相互作用，帶來了更多銷售利潤。其次，購物中心內(nèi)的商鋪不僅可以出租，還可以部分出售，從而快速回籠部分資金，以保證企業(yè)現(xiàn)金流充裕。

　　目前，一二線城市核心區(qū)域內(nèi)地標(biāo)型購物中心、商超已經(jīng)趨于飽和，開發(fā)商紛紛將目光轉(zhuǎn)向城市近郊地區(qū)，在社區(qū)周邊進(jìn)行小體量的商業(yè)開發(fā)。此類布局在體量、形式、選址上更加靈活，輻射人群更加精準(zhǔn)。需要注意的是，體量小是社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢，同樣也是劣勢。隨著城市軌道交通日益便利，業(yè)態(tài)齊全的大型購物中心輻射范圍也隨之變大，體量小的社區(qū)商業(yè)容易遭到大型購物中心的沖擊。同時，由于企業(yè)的扎堆式開發(fā)也使市場競爭更加激烈。

　　寫字樓 空置率上升 SOHO中國再拋售

　　與購物中心類似，寫字樓作為商業(yè)地產(chǎn)的另一種業(yè)態(tài)，也是多數(shù)房企的布局選擇。從聯(lián)合辦公新業(yè)態(tài)崛起，到傳統(tǒng)老舊寫字樓的升級換代，全球形勢下的辦公形態(tài)正在不斷進(jìn)化之中。細(xì)數(shù)世界高端寫字樓，從國外的世貿(mào)大廈、雙子塔，到國內(nèi)的北京國際貿(mào)易中心、上海環(huán)球金融中心，無一不擁有大型高端商業(yè)，倍受精英企業(yè)的青睞。

　　目前，大部分房企布局寫字樓都是作為旗下商業(yè)綜合體的配套，房企通過在綜合體中加入寫字樓辦公等業(yè)務(wù)。這樣不僅能夠提升整體出租率，成熟的商業(yè)配套也讓寫字樓聚集之處形成繁華的商業(yè)生態(tài)圈。

　　但繁華下也有遮掩不住的疲態(tài)，有數(shù)據(jù)顯示，截至今年第三季度，北京寫字樓空置率上升至10.9%，創(chuàng)近八年來最高水平；上海寫字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%，創(chuàng)下近十年新高，第三季度空置率回調(diào)至18.3%，但仍居高不下，去化壓力較大。

　　市場前景堪憂，部分企業(yè)開始拋售手中的寫字樓資產(chǎn)。十月，SOHO中國發(fā)布公告宣布以7.61億元的價格，出售位于北京的9個商業(yè)項目、共計2583個地下停車位組成的資產(chǎn)包，平均每個地下停車位的成交價格約為29.46萬元。按照SOHO中國公開披露的大宗交易情況，過去近6年時間以來，SOHO中國已經(jīng)累計出售了逾250億元的物業(yè)資產(chǎn)，并且其資產(chǎn)出售計劃還將繼續(xù)。

　　酒店 前期投入巨大 富力上半年營運(yùn)虧損4.2億元

　　在房地產(chǎn)市場已慢慢步入存量時代的當(dāng)下，酒店成為房企在住宅開發(fā)之外探索的新業(yè)態(tài)，尤其是在綜合體項目中，酒店是流量的入口。在2019年中國酒店集團(tuán)規(guī)模50強(qiáng)排行中，富力、碧桂園、世茂等規(guī)模房企上榜。

　　對房企來說，酒店運(yùn)營得當(dāng)不僅可以獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，還能獲得資產(chǎn)增值收益，同時，將酒店品牌做大做強(qiáng)，房企便能走上輕重資產(chǎn)并舉的道路。其次，隨著近年來旅游市場熱度上升，旅游經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，消費(fèi)升級也帶動酒店市場的整體回暖。

　　盡管如此，作為存量地產(chǎn)的重要部分，酒店卻依然存在著投資周期長、利潤增長緩慢的特點(diǎn)，因此，僅有少部分房企選擇酒店作為主要戰(zhàn)略發(fā)展方向。

　　首先，酒店業(yè)務(wù)前期投資成本巨大，不同于購物中心與寫字樓，酒店前期的開發(fā)規(guī)劃、外觀設(shè)計、房屋建造、室內(nèi)裝潢、軟件配套等均需要投入大量的人力物力。這也直接導(dǎo)致酒店業(yè)務(wù)建設(shè)周期漫長，投入的資金不能迅速回籠，企業(yè)現(xiàn)金流會受到一定程度影響。在后期，企業(yè)仍需要在酒店的管理、運(yùn)營等方面持續(xù)加碼。同時，在很多開發(fā)商看來，品牌是酒店無形的資產(chǎn)，打造好的品牌就會擁有相對穩(wěn)定的客群，因此部分企業(yè)會加大投資進(jìn)行品牌擴(kuò)張與推廣。在盈利尚且未知的情況下，源源不斷的資金輸出必會給企業(yè)帶來較大壓力，所承擔(dān)的風(fēng)險也會隨之加大。

　　以富力為例，2019年上半年富力在酒店運(yùn)營業(yè)務(wù)中的營業(yè)額為33.42億元，同比增長0.4%，但扣除財務(wù)費(fèi)用、所得稅及折舊攤銷費(fèi)用之后，酒店營運(yùn)業(yè)務(wù)凈利虧損4.2億元。

　　不僅是富力，2019年上半年華潤、佳兆業(yè)在酒店業(yè)務(wù)中也有不同程度的虧損，可見酒店業(yè)務(wù)盈利難的現(xiàn)象普遍存在。

　　長租 2018年虧損1.9億元 朗詩剝離業(yè)務(wù)

　　除了以上三種類型的存量物業(yè)外，長租公寓也是部分房企布局存量市場的“新熱點(diǎn)”。事實(shí)上，自2016年6月國務(wù)院推出《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》起，各地方政府頻頻出臺相關(guān)政策，各大房企也紛紛布局長租公寓板塊。

　　近兩年，長租公寓快速擴(kuò)張的同時，更暴露種種問題，加之盈利模式待解，使得部分房企對于這一新興領(lǐng)域頗有意興闌珊之意。

　　以朗詩為例，2017年便成立長租公寓事業(yè)部，大力發(fā)展旗下品牌“朗詩寓”，現(xiàn)已在北京、上海等一二線城市獲取100多個項目。規(guī)模擴(kuò)張下，收益并不樂觀。公開數(shù)據(jù)顯示，2018年其業(yè)務(wù)收入構(gòu)成中僅占到整體1.7%，虧損卻從0.44億元擴(kuò)大至1.9億元。今年6月，朗詩發(fā)布公告稱，將長租公寓、物業(yè)管理咨詢、建筑設(shè)計咨詢、園林綠化景觀和綜合生活服務(wù)這5項非核心業(yè)務(wù)剝離至控股公司朗詩集團(tuán)。

　　龍湖也在今年半年度業(yè)績會中表示，未來旗下長租公寓冠寓的發(fā)展重點(diǎn)將是“質(zhì)量”，將選址、運(yùn)營、用戶及底層的系統(tǒng)全面強(qiáng)化，提升出租率，并預(yù)計2020年將會實(shí)現(xiàn)微利，2021年毛利率將在12%左右，重資產(chǎn)接近70%。

　　無論布局商業(yè)還是住宅，存量市場對各房企來說都是除房產(chǎn)銷售以外的盈利途徑，但受制于自身現(xiàn)金流、運(yùn)營方式與運(yùn)營能力，并不是所有房企都能從中獲利。目前看來，面對其中的未知與風(fēng)險，龍頭房企尚能游刃有余，相對比，中小企業(yè)的抗擊打能力不足，投入需謹(jǐn)慎。赫天雪