回顧2019上半年展望下半年，在穩(wěn)健貨幣政策框架下，央行或?qū)�從流量、流向及期限等多個(gè)維度對(duì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效“滴灌”，進(jìn)一步提升組合型政策工具對(duì)于市場(chǎng)的傳導(dǎo)效率，防止“大水漫灌”。但貨幣政策進(jìn)一步放松的空間逐漸縮小，對(duì)樓市的刺激作用有限，加之“房住不炒、因城施政”的調(diào)控思路并未發(fā)生改變，那么2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)調(diào)整態(tài)勢(shì)不會(huì)發(fā)生實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)變。就全國(guó)而言，商品住房銷售增速可能會(huì)延續(xù)放緩趨勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅整體回落，土地交易市場(chǎng)將回歸理性，房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步回調(diào)。但在行業(yè)內(nèi)外部需求因素的影響下可能適度放松。國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)為：維穩(wěn)、分化、放權(quán)。健康平穩(wěn)發(fā)展是房地產(chǎn)市場(chǎng)重中之重；房地產(chǎn)調(diào)控政策分化是大勢(shì)所趨；“一城一策”等政策更加注重各地政府在房地產(chǎn)調(diào)控中的主體責(zé)任和自主權(quán)的擴(kuò)大。從上半年年市場(chǎng)情況來(lái)看，各地均充分發(fā)揮城市政府的主體責(zé)任，自上而下，實(shí)行了局部試探性微調(diào)。那么不同城市的結(jié)果也明顯分化，一二線城市以保障剛需和改善性需求為重點(diǎn)，適當(dāng)松動(dòng)了過(guò)緊的行政管制措施，在政策邊際改善之下，市場(chǎng)成交活躍度有所提升，銷售面積同比實(shí)現(xiàn)了小幅增長(zhǎng)；三四線城市區(qū)別對(duì)待棚改安置，已完成去庫(kù)存的地區(qū)也逐步退出或減少了貨幣化安置。因此由于失去強(qiáng)政策托底，加之市場(chǎng)需求透支，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)銷售有可能進(jìn)一步回落。

　　拿國(guó)資上市房企中交地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，為了適應(yīng)當(dāng)前激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，打造一個(gè)靈活高效的團(tuán)隊(duì)，根據(jù)當(dāng)前的發(fā)展規(guī)模，參考行業(yè)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，公司作出了組織架構(gòu)由三級(jí)調(diào)為兩級(jí)的戰(zhàn)略決策，并在不到半年的時(shí)間完成了最終調(diào)整和人員落位。調(diào)整完成后，公司的組織結(jié)構(gòu)更加合理，管控界面更加明確，職責(zé)分工更加清晰，決策效率更加高效，行動(dòng)執(zhí)行更加強(qiáng)勁，信息溝通更加順暢，公司的管理效率得到了充分提升，相關(guān)業(yè)務(wù)的審批時(shí)效較以前提升近一半。機(jī)制的變革帶來(lái)了活力的釋放。中交地產(chǎn)在投資拓展、項(xiàng)目開發(fā)、銷售、運(yùn)營(yíng)管理等環(huán)節(jié)均獲得突破。2019年參競(jìng)拍土地較2018年提升近100%，參拍項(xiàng)目的命中率較2018年有大幅提升，尤其是在土地市場(chǎng)急劇升溫的情況下，多塊土地以底價(jià)或接近底價(jià)獲取；項(xiàng)目平均開盤周期縮短近2個(gè)月，平均月度銷售目標(biāo)達(dá)成率同比增長(zhǎng)10%；大運(yùn)營(yíng)體系建設(shè)、信息化建設(shè)走在行業(yè)前列，得到上級(jí)的肯定和嘉獎(jiǎng)，信息化對(duì)業(yè)務(wù)全生命周期的作業(yè)指導(dǎo)基本實(shí)現(xiàn)；客戶滿意度第三方調(diào)查評(píng)分同比提高15%；產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化逐步深入，六大產(chǎn)品線覆蓋主流客群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與品牌的有效聯(lián)動(dòng)。公司活力的釋放，也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可。5月23日，“2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”在香港舉行，中交地產(chǎn)榮獲2019中國(guó)房地產(chǎn)上市公司百?gòu)?qiáng)第83位；6月27日，由中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)社、中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫(kù)聯(lián)合主辦的“2019中國(guó)房地產(chǎn)品牌大會(huì)”在北京舉行，中交地產(chǎn)憑借優(yōu)異的品牌表現(xiàn)，以414.87億元的品牌價(jià)值位列“2019中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值TOP100”第36位；6月，根據(jù)國(guó)內(nèi)權(quán)威信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信評(píng)估有限公司最新評(píng)級(jí)結(jié)果，中交地產(chǎn)主體長(zhǎng)期信用等級(jí)由AA上調(diào)至AA+，評(píng)級(jí)展望為“穩(wěn)定”；公司三項(xiàng)費(fèi)用占比顯著下降，位列中國(guó)最“省錢”房企前十。

　　根據(jù)中交地產(chǎn)近期發(fā)布的上半年盈利預(yù)測(cè)，公司2019年1-6月營(yíng)業(yè)收入為17.48億元，上年同期為46.23億元，下降28.75億元，下降比率為62%；歸母凈利為9，280萬(wàn)元，上年同期為54，143.72萬(wàn)元，下降比率為83%。造成上述指標(biāo)下降的主要原因一是中交地產(chǎn)在快速發(fā)展過(guò)程中，受制于項(xiàng)目規(guī)模，公司的全年業(yè)績(jī)尚未平滑至每個(gè)季度，個(gè)別項(xiàng)目集中交付對(duì)公司短期業(yè)績(jī)影響較大。例如蘇州中交？璟庭項(xiàng)目，2018年同期結(jié)轉(zhuǎn)收入20.02億，凈利潤(rùn)4.80億，本年結(jié)轉(zhuǎn)收入5，591.80萬(wàn)元，凈利潤(rùn)3，711.72萬(wàn)元；二是2018年底收購(gòu)聯(lián)合置業(yè)后的追溯調(diào)整。其中石家莊財(cái)富中心項(xiàng)目上年同期結(jié)轉(zhuǎn)收入14.62億，凈利潤(rùn)3.35億，本年結(jié)轉(zhuǎn)收入127.36萬(wàn)元，凈利潤(rùn)-407.32萬(wàn)元。隨著中交地產(chǎn)絕大部分項(xiàng)目在第三、四季度集中交付，全年業(yè)績(jī)完成應(yīng)有保證。

　　總體趨勢(shì)來(lái)看2019年宏觀貨幣政策環(huán)境要好于2018年，但房地產(chǎn)企業(yè)融資監(jiān)管總體趨嚴(yán)，隨著企業(yè)還債高峰的到來(lái)，房企資金壓力將會(huì)繼續(xù)上升，預(yù)計(jì)本年度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將會(huì)有所下降。

　　新時(shí)代背景下中國(guó)的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將對(duì)我們工業(yè)和商業(yè)發(fā)展提出更高要求。要穩(wěn)步推進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)新技術(shù)、新組織形式、新產(chǎn)業(yè)集群形成和發(fā)展。適應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革新趨勢(shì)，國(guó)資上市房企首當(dāng)其沖。隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革繼續(xù)深化，先進(jìn)制造業(yè)服務(wù)業(yè)深度融合，個(gè)別地區(qū)試驗(yàn)的土地彈性出讓方式，或?qū)⒂兄�于工業(yè)、商服地價(jià)平穩(wěn)提升，也有助于房企適應(yīng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展新趨勢(shì)。

　　（作者：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)、研究員 牛鳳瑞）