新浪財經上市公司研究院 大眼樓管/王永　

　　12月17日，新湖中寶發(fā)布公告，擬向綠城房產轉讓上海新湖房地產開發(fā)有限公司（簡稱“上海新湖”）35%的股權及相應權利和權益。這是繼今年7月向融創(chuàng)轉讓舊改項目之后，新湖中寶再次出售舊改項目。

　　事實上，在長三角擁有大量低成本土儲的新湖中寶，一直面臨舊改項目開發(fā)周期長、周轉慢的困擾。新湖中寶多個舊改項目開發(fā)周期已超過十年，其中就包括本次轉讓給綠城的上海明珠城。在流動性緊張的壓力下，公司選擇賣地回籠資金。

　　目前新湖中寶面臨著不小的資金壓力，截至三季末公司貨幣資金128.52億元，而短期借款加一年內到期的非流動負債達到220.59億元。11月，標普全球評級將對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”調整至“負面”，認為其面臨巨大的再融資壓力。

　　新湖中寶轉讓舊改項目 回籠36億資金

　　12月17日，新湖中寶發(fā)布公告，擬向綠城房產轉讓上海新湖房地產開發(fā)有限公司（簡稱“上海新湖”）35%的股權及相應權利和權益。綠城房產系綠城中國的全資附屬公司，雙方將合作開發(fā)明珠城項目三期4標。

　　此舉將使新湖中寶回籠36億元資金，這對于正面臨資金壓力的新湖中寶來說，無異于雪中送炭。按照約定，綠城房產需支付5.5億元股權轉讓款及30.5億元提供給上海新湖的借款，借款用于清償上海新湖所負新湖方債務，最終還是流回新湖中寶。

　　值得注意的是，協(xié)議中約定了綠城房產的退出方式：在住宅銷售面積達到95%并形成可分配利潤時，新湖中寶將向綠城房產回購其持有的35%股權。

　　協(xié)議中并未明確回購價格，也沒有披露借款利率，不過約定定項目利潤35%歸綠城房產。這種很可能是“明股實債”的安排，暴露了新湖中寶目前的債務壓力。

　　本次新湖中寶出售的目標項目為上海新湖正在開發(fā)的明珠城項目三期4 標，是位于上海內環(huán)的重要舊改項目。截至2019年10月31日，該項目總資產45.71億元，總負債43.71億元，所有者權益2億元。

　　明珠城三期4標段和3標段同屬新湖中寶前期布局的重點舊改項目，位于上海市普陀區(qū)東新村地塊，東、南毗鄰蘇州河，北抵輕軌明珠線，西至東新支路及合德里地塊邊緣。是上海市內環(huán)線以內最大的“365”舊城改造項目之一，也是普陀區(qū)“365”舊城棚戶區(qū)改造的重點項目。

　　雖然相對于招拍掛，舊改項目的拿地方式有地價較低的優(yōu)勢，但是由于拆遷及回遷等因素，商品房的開發(fā)和回籠資金周期也比較長，嚴重拖累了公司的周轉速度。

　　明珠城三期3標段建設期為2005年下半年至2014年下半年，建設期長達9年。4標段原定建設期為2014年上半年至2019年下半年，目前竣工時間已經延后到了2023年。

　　2013年在國家接連出臺支持棚戶區(qū)改造政策的背景下，新湖中寶順勢在2013年8月推出了增發(fā)預案，擬募資不超過55億元，投向兩大棚戶區(qū)改造項目：普陀區(qū)上海新湖明珠城三期3、4 標段和閘北區(qū)上海新湖青藍國際，這兩個項目均位于上海內環(huán)，是上海365舊改重點項目。

　　當時募集資金擬投入明珠城三期3、4標段的金額為30億元。但事實上，后續(xù)的投入是在不斷增大的，2014年整個上海新湖明珠城項目預計總投入84.38億元，截至2019年上半年預計投入已經增長到95億元，由于第三期3標段已于2014年下半年竣工，多出來的預算基本都屬于4標段。

　　新浪財經上市公司研究院注意到，該項目工期此前一直在拖延。2013年末累計竣工面積為49.37萬平方米，累計開工面積為54.93萬平方米。一直到2017年底，累計竣工面積與開工面積均為54.93萬平方米。在長達4年的時間內，并無新開工面積。2018年才重新開工，截至2019年上半年，累計開工77.21萬平方米，新開工22.28萬平方米，而竣工面積依然為54.93萬平方米。

　　多個舊改項目開發(fā)期超10年 新湖中寶面臨流動性壓力

　　上海新湖明珠城的窘境是新湖中寶部分舊改項目的縮影。目前新湖中寶在杭州、衢州、蘇州、上海等地已有多個舊改項目開發(fā)時長超過十年。

　　比如杭州的香格里拉項目，原定竣工期限為2017年，目前已延后到了2022年。公司披露的延期原因系“開發(fā)初期與村民道路處理、個別民房拆遷、部分土地爭議未完全解決等原因造成部分地塊實際交付時間遲于合同約定時間”。上海新湖明珠城和青藍國際項目也是根據(jù)拆遷進度分期開發(fā)。

　　除了拆遷費時之外，這些項目用地面積均比較大。杭州香格里拉項目總用地面積83萬平方米，新湖果嶺項目36 萬平方米；衢州新湖景城項目總用地面積 48 萬平方米；蘇州明珠城項目總用地面積104萬平方米；上海新湖明珠城總用地面積23萬平方米。

　　巨大的用地面積意味著巨大的拆遷資金投入，僅2018年新湖中寶支付的拆遷款就達到97.15億元，前一年為64.35億元。新湖中寶的存貨構成中拆遷成本占比較大，截止2018年底，公司存貨703.54億元，其中僅上海內環(huán)舊改項目拆遷支出就達到270億，占比近40%，這極大地占用了公司的現(xiàn)金流。

　　截至半年報，新湖中寶總共擁有3000萬平方米土儲，在克而瑞2019年上半年中國房企總土儲貨值榜單上排到57位。其土儲主要位于長三角，雖然取得成本低，但其中包含大量舊改項目，開發(fā)周期長，回款慢，這導致公司營收規(guī)模顯著低于排行榜上同檔位的房企。

　　事實上在今年7月16日，新湖中寶就向融創(chuàng)出售過舊改項目。當時出售的兩家公司為浙江甌瓴實業(yè)有限公司和上海瑪寶房地產開發(fā)有限公司，其中甌瓴實業(yè)持有的海涂項目開發(fā)期已超過十年。而上海瑪寶為公司于2015年收購，因收購支付了7.2億元的拆遷保證金，截至今年上半年，該項目還處在拆遷階段。

　　通過這次交易，新湖中寶獲得67.05億元的資金，其中包含8.78億元股權及58.27億元債權。

　　除了賣地回籠資金，新湖中寶還在通過發(fā)債籌集資金。今年3月份，新湖中寶發(fā)債申請獲證監(jiān)會通過，在未來24個月內可以公開發(fā)行不超過75億元的公司債。今年已經發(fā)行兩期，總金額為16.7億元，利率均為7.5%。發(fā)行時間均位于下半年，資金用途是“全部用于償還到期或行權的公司債券等公司債務”。除此之外，今年新湖中寶還發(fā)行了三次美元債。

　　截至三季報，新湖中寶貨幣資金128.52億元，短期借款加一年內到期的非流動負債達到220.59億元，賬上現(xiàn)金已不能覆蓋短期債務。而總的有息負債為729.75億元，公司凈負債率則為166.52%，在A股地產板塊136家上市公司中排第21位。

　　今年前三季度新湖中寶財務費用達到18.11億元，同比增長了49.41%，其中利息費用高達20.15億元，與去年全年持平。

　　11月6日，標普全球評級將對新湖中寶的評級展望從“穩(wěn)定”調整至“負面”，標普表示，“由于2020年到期的債務規(guī)模較大，新湖中寶的流動性狀況將弱化，使其面臨著巨大的再融資壓力”。未來的流動性狀況取決于能否提升銷售業(yè)績、成功發(fā)行境內及境外債券以及將投資或土地資產變現(xiàn)。

　　未來一年，新湖中寶是會加快銷售回籠資金還是繼續(xù)賣地呢？

　　責任編輯：公司觀察