常州住宅物業(yè)管理條例7月1日起施行

　　記者昨日從常州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，7月1日起，《常州市住宅物業(yè)管理條例》（以下簡稱《市條例》）將正式施行。在國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《江蘇省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《省條例》）的基礎(chǔ)上，《市條例》又作了進(jìn)一步的細(xì)化和補(bǔ)充，十章七十九條突出了地方特色，針對常州主要矛盾進(jìn)行立法，在不破壞條例結(jié)構(gòu)的同時做到條款簡潔精練。同時注重實效，做到立法條款能夠解決實際問題，如設(shè)立住宅物業(yè)保修金、建立物業(yè)管理信用系統(tǒng)、增設(shè)相關(guān)法律責(zé)任等等。

　　設(shè)立住宅物業(yè)保修金制度 強(qiáng)化開發(fā)商保修責(zé)任

　　據(jù)了解，目前發(fā)生的物業(yè)矛盾糾紛中，不少都是由于開發(fā)商不積極履行物業(yè)保修責(zé)任造成的，業(yè)主在物業(yè)質(zhì)量問題得不到解決的情況下，往往以拒交物業(yè)費等行為應(yīng)對，而本來是業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾，也就轉(zhuǎn)變?yōu)闃I(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司之間的矛盾，形成惡性循環(huán)。

　　為了進(jìn)一步保障廣大業(yè)主的合法權(quán)益，督促開發(fā)商履行其應(yīng)盡的保修責(zé)任，《市條例》在第五十二條設(shè)立了住宅物業(yè)保修金制度，進(jìn)一步強(qiáng)化了開發(fā)商保修責(zé)任，為保修期內(nèi)物業(yè)質(zhì)量問題的解決提供了途徑。《市條例》規(guī)定，開發(fā)商在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，按照建筑安裝工程總造價百分之一的標(biāo)準(zhǔn)交存物業(yè)保修金，用于物業(yè)保修期內(nèi)建設(shè)單位不履行保修責(zé)任，或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的維修費用列支。物業(yè)保修金實行統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管的原則，交存期限為五年。在物業(yè)保修期內(nèi)，如果物業(yè)保修金不足以支付維修費用，由開發(fā)商補(bǔ)足，保修期滿后，保修金有余額的，則返還給開發(fā)商。

　　據(jù)悉，目前《常州市住宅物業(yè)保修金管理暫行辦法》正在制定，辦法將明確交存、使用和退還、監(jiān)督管理、法律責(zé)任等有關(guān)具體規(guī)定和要求，有望在今年出臺。

　　為首次業(yè)主大會召開創(chuàng)造條件

　　解決業(yè)主大會成立難

　　據(jù)了解，目前常州成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)不到總數(shù)的四分之一，而業(yè)主大會成立難，原因之一是首次業(yè)主大會會議召開難。在實踐中，普遍存在開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)阻礙業(yè)主大會成立等問題。《省條例》中，對首次業(yè)主大會籌備組人數(shù)、組成人員、公示等方面進(jìn)行了規(guī)定，但規(guī)定的還不具體，在實際運作中不順暢。為此，《市條例》進(jìn)行了完善，從而推進(jìn)首次業(yè)主大會會議的籌備，繼而推進(jìn)業(yè)主大會成立，提倡業(yè)主自治。

　　《市條例》規(guī)定，新建住宅小區(qū)符合召開首次業(yè)主大會會議條件的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)，向相關(guān)部門提出書面申請，并報送相關(guān)文件資料。如果開發(fā)商不按規(guī)定提出書面申請，將會受到一萬元以上五萬元以下的罰款。條例還落實了首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費，由開發(fā)商在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，將籌備經(jīng)費交至街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）設(shè)立的專用賬戶。如果未按照要求交納，將處五萬元以上十萬元以下罰款。此外，條例還放寬了籌備組成員的限制，規(guī)定了如果開發(fā)商不派員參加的，不影響籌備組的成立。

　　可選擇異議表決方式

　　緩解維修資金使用簽字難

　　住宅專項維修資金使用難一直是困擾各個城市的難題之一。目前制約住宅專項維修資金使用的主要問題是“表決難”，“兩個三分之二”難以突破。原先，業(yè)主需要使用公共維修資金，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意，難度比較大。

　　為此，《市條例》第五十五條規(guī)定“業(yè)主大會可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則中約定住宅專項維修資金的使用采取異議表決方式。使用異議表決方式的，應(yīng)當(dāng)以書面形式將告知書送達(dá)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主，并在告知書中載明未按規(guī)定時間和方式反饋意見的，視為同意”。

　　常州市物管中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，希望通過小區(qū)的約定，有效解決維修資金使用簽字難的情況。此外，《市條例》第五十七條明確，維修資金管理部門可以建立統(tǒng)籌資金，解決目前沉淀資金的合法使用。統(tǒng)籌資金優(yōu)先用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的項目，以及受益人為全體業(yè)主或者無法界定受益人的項目維修、更新和改造。

　　建立物業(yè)管理信用系統(tǒng)

　　增設(shè)相關(guān)法律責(zé)任

　　隨著物業(yè)管理相關(guān)資質(zhì)規(guī)定的取消，信用管理是物業(yè)管理行政主管部門的重要管理方式之一，也符合國務(wù)院最新修改的《物業(yè)管理條例》第三十二條中關(guān)于建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)行業(yè)誠信管理的要求。

　　《市條例》設(shè)置“信用管理”一章，其中第五十九條明確了物業(yè)管理主管部門在信用管理建設(shè)中的職責(zé)；第六十條至第六十五條建立了覆蓋物業(yè)管理參與各方，包括建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)項目負(fù)責(zé)人、業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會委員、業(yè)主、第三方機(jī)構(gòu)的失信行為清單；第六十六條明確了物業(yè)管理信用信息的采集主體，失信懲戒措施等。目前，我局正會同市信用信息主管部門制定物業(yè)管理信用信息管理具體辦法。同時，常州市住房和建設(shè)局正在開發(fā)新的物業(yè)管理信用信息系統(tǒng)。

　　除了開發(fā)物業(yè)信息信用系統(tǒng)加強(qiáng)管理之外，這次《市條例》增設(shè)了相關(guān)法律責(zé)任。第七十五條對物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定公示相關(guān)信息、未按規(guī)定及時退出物業(yè)管理區(qū)域、未勸阻制止物業(yè)管理區(qū)域的違法行為和未對公共收益單獨列賬及挪用公共收益的行為設(shè)置了罰則；第七十六條對第三方機(jī)構(gòu)在物業(yè)項目承接查驗、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和費用測算、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估活動中，出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述、重大遺漏的評估報告的行為設(shè)置了罰則。

　　通訊員 楊皓

　　揚子晚報/揚眼記者 馬奔