文/廣州日報全媒體記者蔣幸端

　　在樓市調控政策的持續發力中，東莞樓市正在回歸自住價值，投資需求日益減少，公寓、商鋪、寫字樓等投資型產品成交量下滑。

　　今年上半年，東莞公寓、寫字樓成交套數為近4年來的同期新低，商鋪的成交量也為近7年來的同期新低，投資需求減少，消化庫存時間進一步拉長。

　　公寓消化周期長達17個月

　　2016年底，東莞出臺限購政策，公寓產品曾一度成為投資需求的出口。如今，經歷了樓市調控政策的深化，投資需求逐漸回落，至今年上半年，公寓、商鋪、寫字樓等投資型產品的成交量都出現明顯下滑。

　　2019年上半年，東莞樓市持續調整，回歸自住價值，洋房主導地位大幅上升。東莞中原戰略研究中心的統計數據顯示，上半年客戶投資信心下降，疊加公寓供應縮減的影響，公寓成交大幅降溫，成交套數創近4年同期新低，同比下降36%。東莞中原戰略研究中心的監測數據還顯示，6月底，東莞全市住宅庫存584.8萬平方米（含商業公寓），其中公寓存量104.38萬平方米，消化周期長達17個月，消化周期拉長。

　　從去年開始，東莞商業公寓降價現象已逐步顯現。近幾年來，公寓供應量大、競爭激烈，加上投資需求的進一步退卻，不少公寓產品不得不降價促銷。與前兩年公寓定價偏高、普遍達到洋房價格甚至高于洋房價相比，今年公寓產品的定價更為合理，普遍低于洋房定價。如位于東莞生態園的保利·松湖18公寓，其定價在1.6萬元/平方米左右。此外，大面積的公寓產品定價也出現明顯下滑，如碧桂園蘋果首次推出的小面積公寓銷售價格約1.8萬~2萬元/平方米，后期推出的大平層公寓定價則在1萬元/平方米左右。

　　50平方米以下公寓是成交主流

　　今年上半年，50平方米以下的公寓成為市場成交熱品，成交量占近七成，主要由于卓越中寰、萬科首鑄東江之星及灣ONE等小公寓放量入市帶動成交。

　　東莞中原戰略研究中心的統計數據顯示，從總價分布來看，100萬~150萬元總價的公寓成交相對搶眼，處于優質地段的公寓項目如萬科城市之光、寰宇匯金中心、卓越中寰等成交相對更好。從今年上半年公寓網簽套數排行前十來看，其中有7個項目位于中心城區，卓越中寰以594套拿下成交冠軍，奧園城市天地排名第二。

　　寫字樓供應顯著放量

　　今年上半年，寫字樓成交量也大幅降溫，創近4年同期新低，同比去 年同期下降36%。

　　據東莞中原戰略研究中心介紹，今年上半年主要以民盈山國貿中心和萬科首鑄東江之星兩個地鐵上蓋項目成交為主，分別占比39%、29%。今年上半年，寫字樓供應井噴并創6年來新高，其中寰宇匯金中心再推一棟甲級寫字樓， 供應套數726套，占全市比重達56%。

　　商鋪投資熱度減退

　　與商業公寓一樣，投資屬性強的商鋪成交量也現明顯下滑。東莞中原戰略研究中心的統計數據顯示，上半年東莞商業投資氛圍較弱，商鋪成交創近7年新低。除了塘廈、東城及鳳崗等鎮街的成交突出外，全市近八成鎮街商鋪的成交量低至百套。