伍超明 李 沫

　　我國房地產市場發展以及房地產價格上漲，對制造業投資和消費需求有什么影響？對此市場有不同的理解和聲音，也成為社會各界討論熱點。7月30日中央政治局會議再次重提“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，還強調要“落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

　　房地產對制造業投資的影響是雙重的，既有拉動作用又有擠占效應。拉動作用主要體現在房地產能有效帶動相關行業尤其是制造業的投資需求，如房地產投資不僅會加大上游水泥、鋼材和玻璃等建筑材料的需求，還會帶動下游家電家具等行業的需求，從而推動GDP增長。據測算，2002年以來，廣義房地產業（包括房地產服務業和建筑業中的“房屋建筑業”）對GDP的貢獻率呈上升趨勢，從2002年的6.4%提高到2016年的16.6%。

　　房地產對制造業的擠占效應主要體現在以下四方面：一是房地產繁榮會推高要素價格和生產成本，壓縮制造業利潤空間，如2019年5月份100個大中城市成交土地樓面均價和住宅類商品房銷售價格分別是2008年年末的4.8倍和2.6倍，遠超同期CPI和PPI的漲幅；二是房地產市場占用了大量的信貸資源，在資金上對制造業形成擠占，如2008年以來，個人住房貸款和房地產業貸款余額在五大國有銀行貸款余額中的比重不斷提高，而制造業貸款余額比重卻逐年走低，前者從20.5%提高到36.0%，后者從18.6%降至11.0%；三是房價“只漲不跌”的神話容易滋生投機，使大量資金脫離實體經濟；四是制造業是技術創新的主戰場，房地產對制造業的擠占會妨礙制造業的技術創新，對制造業尤其是高技術制造業形成負效應，不利于新舊動能轉換。

　　2017年以來，房地產和制造業投資增速的滾動相關系數（時間周期為4年）開始走弱，并于2018年10月份開始轉負，且負相關系數值不斷擴大，2019年5月變為-0.3。說明當前房地產投資和制造業投資已呈現出“你強我弱”局面，房地產對制造業投資的擠占作用已超過拉動作用。

　　與對制造業投資的影響類似，房地產對消費需求也存在正負效應。在房地產市場發展初期，房地產市場的擴大和房價的上漲，在財富效應和對消費需求的帶動作用下，對消費的正效應更顯著，但隨著房價的不斷上漲，購房支出和租房開支占居民可支配收入的比重越來越高，對消費支出的擠占負效應將愈發顯著。

　　房地產對消費的擠占主要體現在以下幾個方面：一、制造業是居民工資性收入的主要來源，房地產對制造業的擠占會造成居民可支配收入的減少，如在19個門類行業中（這里未包括國際組織），2017年制造業就業人員的比重達到26.3%，是吸納就業人數最多的行業，2014年以來制造業就業人數開始出現下降，制造業帶來的工資收入增速也出現回落；二、居民購房投資會消耗儲蓄存款并提高居民杠桿率，不利于居民消費潛能的提高，如居民杠桿率同比變化、房價收入比均與居民消費增速呈反向變化關系，說明居民加杠桿行為和高房價均對居民消費產生抑制作用；三、購房支出在居民收入中的比重過高，可用于消費的資金比重下降，如居民購房相關的支出（包括首付、應付利息、應還本金）在可支配收入中的比重，從2005年的12%提高到2018年的28%；四、房貸在居民貸款中的比重逐年提高，居民貸款的目的大多是購房而不是消費，購房貸款對消費貸款形成一定的擠占，如在五大國有銀行的個人貸款余額中，2018年末房貸比重高達78.8%，較2012年末提高12.2個百分點。

　　從商品房銷售額與消費增速的相關性看，當房價上漲時，商品房銷售額增速與社會消費品零售總額增速的相關系數減弱，甚至多次落入負相關區間，表明當房價上漲時，居民的消費能力和消費意愿均顯著下降，房價成為左右居民消費的關鍵力量。

　　從正負效應的影響拐點看，房地產投資對消費需求的影響拐點，在2016年去庫存前后已經到來：2016年前房地產對消費的財富效應和拉動效應較強，房地產對消費是正推動作用，兩者呈現正相關關系，但2016年后房地產對消費的擠占效應更強，兩者關系轉為抑制和負相關關系。

　　總體來看，房地產對制造業和消費均具有正負兩種效應，隨著房地產市場的發展，正負兩種效應在不斷拉鋸，房地產對制造業和消費的影響呈現出“倒U”型變化趨勢，即房地產對制造業和消費的邊際影響先逐漸增強至頂峰后會逐漸減弱，最后可能從正效應演變為負效應。

　　我國經濟在經歷了幾輪房地產熱潮后，房地產對消費和制造業影響的拐點已經到來，擠占效應均已超過拉動作用。目前房地產市場的過度繁榮，已經妨礙我國新舊動能的接續轉換，亦不利于經濟的高質量發展。近年來，世界經濟面臨百年未有之大變局，外部環境的不確定不穩定因素增多，我國經濟要想向高質量發展邁進，必須加快新舊動能轉換速度，發揮內需的決定性作用，而抑制房地產行業的過快增長，有效降低房地產的擠出效應是其中關鍵環節之一。

　　（伍超明系財富證券首席經濟學家、李沫系財信國際經濟研究院高級研究員）