本報記者 方超 童海華 上海報道

　　年末已至，上海樓市正在打響收官之戰，但備受關注的地王項目卻“進退兩難”。

　　不完全統計，2019年12月，上海樓市將有近40個樓盤集中入市，而據克而瑞上海數據顯示，11月僅有15個項目入市。上海鏈家數據也顯示，12月16日至12月22日期間，上海全市新建商品房成交量環比增長25%，成交金額環比增長13%。

　　除了推盤量勁增以外，誕生于2016年前后的多個地王項目也趕在年末新推房源入市，成為滬上樓市一大看點。如公元2040項目于12月9日加推房源入市，而其是浦東祝橋板塊的地王項目。

　　盡管如此，在一片年末沖刺的熱鬧中，依然有相當部分項目“備受冷落”。如寶山區顧村板塊“地王”項目央璽，網上房地產數據顯示，其2019年分別于6月、10月兩次開盤，675套房源至今仍然有381套為可售狀態。

　　滬上樓市難復往昔熱鬧，一些房企上海區域業績也受此波及。據易居克而瑞發布的《2019年1-11月上海房企權益銷金排行》顯示，2018年曾入榜的中駿集團等已在榜單中不見蹤跡。

　　而此前多次出售上海項目的金融街(8.120, 0.04, 0.50%)控股股份有限公司（以下簡稱“金融街”）回復《中國經營報》記者稱，金融街對于開發物業的銷售、持有運營以及持有運營成熟后銷售均屬于公司正常經營行為安排，未來“將會持續關注上海市場并在合適時機加大投資力度”。

　　推盤量激增

　　進入年末時刻，上海樓市似乎也迎來多月不見的熱鬧景象，推盤量急劇上升。

　　不完全統計顯示，2019年12月，上海將有近40個樓盤推出新房源入市，遠高于11月份的15個。另據上海鏈家監控數據顯示，12月16日至12月22日，上海市場新增供應1874套，環比增長44%，新增供應均價62309元/平方米，環比增長1%。上海鏈家市場研究部資深分析師楊雨蕾對此認為，“年末隨著新增供應逐步增加，一定程度上也帶動了成交量的增長”。

　　上海中原地產數據也顯示，12月16日至12月22日期間，在供應方面，上海樓市繼續呈現向上趨勢，其中，“入市面積達到26.7萬平方米，環比增加72%，入市項目也增加到7個”。

　　對此，上海中原地產分析師盧文曦認為，年底項目集中入市，“我覺得更多的是房企在沖業績或者是排名”。

　　但值得注意的是，對部分項目來說，恐怕存在即使想沖業績或也無能為力的情況。

　　近日，《中國經營報》記者實地探訪位于奉賢區肖塘路與肖南路交匯處往南約200米的華潤塞拉維銷售處，除了幾位不時向玻璃門外探頭觀看的工作人員外，并無其他購房者步入其中。而銷售人員表示現在購房有九九折優惠，但稱首付款支付周期為7天，最遲為月底，“要不然不賣”，并稱，“一直都有這活動”。

　　而實際上記者曾在10月探訪過該項目，購房優惠同樣為九九折，甚至在國慶期間有過“買賽拉維疊墅，可贏奔馳好禮”的活動。

　　花樣促銷手段、折扣月月有，盡管如此，華潤塞拉維項目的去化情況卻難言樂觀，網上房地產數據顯示，華潤塞拉維項目已在2月17日、7月30日兩次開盤，共計732套住宅入市銷售，但迄今為止，“已售總套數”為132套，“可售總套數”達到595套。

　　而去化不佳的不僅僅是華潤塞拉維。近日，記者實地走訪位于松江淶寅路658弄的綠庭尚城璟悅，發現打著大虹橋輻射區、地鐵精裝社區等概念的該項目銷售數據也并不好看。

　　盡管如此，綠庭尚城璟悅銷售人員表示當前價格并沒有優惠，但記者走訪該項目發現，多幅“單價40067元/平方米精裝新品火爆熱銷”的巨幅廣告圍繞于在建住宅樓周圍，頗為顯眼，但吸人眼球的單價下則備注了極小的字眼“23號樓201室”，而安居客顯示該項目44518元/平方米。網上房地產數據顯示，該項目在11月、12月簽約次數分別為36次、11次。

　　圖為綠庭尚城璟悅在建住宅樓，多幅“單價40067元/平方米精裝新品火爆熱銷”的巨幅廣告圍繞在其周圍，頗為顯眼。方超/攝影圖為綠庭尚城璟悅在建住宅樓，多幅“單價40067元/平方米精裝新品火爆熱銷”的巨幅廣告圍繞在其周圍，頗為顯眼。方超/攝影

　　對此，記者致電該項目開發商上海綠庭房地產開發有限公司，工作人員表示并不清楚相關情況，但其拒絕轉接和提供其他聯系方式。

　　梳理可發現，去化不佳的項目遠不止這些，如位于寶山區的中冶上河雅筑從11月12日開盤至今，已售總套數為85套，可售總套數為275套。

　　不僅如此，入市項目的認籌率也較低迷，相關數據顯示，如綠庭尚城璟悅認籌比為15.22%，中冶上河雅筑稍高一些，為19.44%。

　　值得注意的是，在11月入市的高端項目中企濱江悅府認籌率100.89%，八埭頭濱江園為68.55%，而11月份之前開盤的福晟錢隆廣場認籌率達到650%，前灘晶萃名邸認籌率則超過300%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，“認籌率比較低表明市場的表現還是比較弱的，下半年上海市場是有所反彈，但是一直起不來，可能個別月份比較好”，但從“實際情況來講，現在市場還是降溫”狀態。

　　地王項目年末搶收

　　在年末的滬上樓市，地王項目自帶光環，一入市就備受關注。

　　其中，12月9日，浦東祝橋板塊的公元2040三期項目正式開盤，據悉其本次取證房源共364套高層，面積約86平方米-117平方米，均價在45481元/平方米左右。

　　當年該項目可謂風光無兩，2016年7月27日，上海市出讓浦東新區祝橋鎮中心鎮區核心區G-10地塊。最終，金地力挫融創、平安不動產、龍湖等競拍對手，以88億元總價摘牌，一舉創下彼時的上海總價地王，溢價率高達286%，樓板價達到33023元/平方米。

　　而在此前的11月8日，位于嘉定區封周路885弄的板塊地王項目西郊金茂府也加推房源入市。據悉，此次共計235套房源，主力戶型為211套約100平方米的小高層，另有24套疊加別墅，均價46412元/平方米，媒體報道顯示其認籌率僅三成左右，而其2019年2月首次開盤認籌率高達161%。

　　盡管如此，網上房地產數據顯示，西郊金茂府銷售情況較好，其年內三次開盤共計推出1094套房源，目前可售狀態為142套。

　　將時間撥回到2016年6月，彼時，建發房產以41.98億元的價格，擊退華潤、碧桂園等11家房企，奪得嘉定區嘉定新城E27-1地塊，溢價率達到68%，樓板價達到30289元/平方米。公開資料顯示，西郊金茂府項目是由建發房產、保利置業和中國金茂聯合開發。

　　不僅如此，很多已經入市的地王項目去化承壓。最典型的莫不過于位于寶山區富長路聯誼路交匯處的央璽項目，相關信息顯示，該項目是顧村板塊的地王項目。2016年，建發聯合中糧、首開，以67.9億元的總價拿下央璽項目地塊（寶山區顧村鎮N12-1101單元06-01地塊），成交樓板價高達53727元/平方米。

　　盡管地王頭銜加冕，三家房企聯合打造，曾弄出“買房送寶馬”新聞的央璽銷售情況似乎并不樂觀。網上房地產數據顯示，其在6月27日、10月18日兩次開盤之后，675套房源中仍然有381套為可售狀態，其10月、11月的簽約次數分別為46、44次。

　　除了銷售狀況不好，更為外界關注的則是，在2016年前后拿下的這些地王，在限價狀態之下，入市周期相當漫長，克而瑞上海數據顯示，其以2015年以來的上海成交的16宗地王為統計樣本，“這些入市地王的平均入市周期達33個月，遠高于全國平均入市周期18個月”。

　　在此情況下，不少房企最后似乎都在“割肉”進入市場，如顧村板塊地王央璽項目樓板價為53727元/平方米，但第三方平臺顯示其售價為62000元/平方米，而此前市場原認為其入市銷售價格在8萬元/平方米左右。類似還有的西郊金茂府，第三方平臺顯示其價格為46400元/平方米，而業內人士原預估售價接近6萬元/平方米左右。

　　盧文曦就認為，“限價短期不會取消，因此豪宅再捂也捂不出更多利潤，及時出貨回籠資金是最好選擇”，“市場可能還是會維持供大于求的格局，在此背景下，產品入市價格可能繼續受到承壓，低于預期入市或是常態”。

　　房企業績或受累

　　但值得注意的是，也還有部分板塊地王項目遲遲未入市，如前灘三湘印象(4.640, -0.03, -0.64%)名邸等。

　　相關信息顯示，2014年，三湘印象以18.61億元競得浦東新區黃浦江南延伸段前灘地區Z000801編制單元36-01宅地，成交樓板價為6.66萬元/平方米，溢價率高達114%，再次刷新幾個小時前由其他房企創造的地王紀錄。但至今距離拿地已有5年時間，項目仍未開盤。

　　記者針對開盤等信息，致電項目開發商，但對方表示，“不方便透露，看我們官微吧”。而根據本報此前報道，企業“希望盡快開盤入市，但上海需要企業排隊申領預售許可證，而且在售價方面，房管部門嚴格進行價格指導，公司還在持續溝通中”。

　　對此，嚴躍進認為，如果一直沒有開盤，“可能在等待一個機會，因為像前灘這樣一些地方，可能（開發商認為）明年的市場表現會比較好”，所以主動放緩開盤。

　　而盧文曦則表示，“主要還是跟企業自己節奏有關系”，其分析稱，各個房企到目前的年度目標完成情況不一樣，“有的房企可能長時間沒有開盤，年底對資金回籠指標有壓力，所以可能想辦法在年底先搶一波”。

　　與住宅品類冷熱不均相似，上海各個區域的熱度也不一樣。

　　上海鏈家監測數據顯示，分環線來看，11月份外郊環間成交2463套，占全市總成交數的46%。排名第二的郊環以外，成交1427套，內環以內成交量最低，為246套。而分區域成交量來看，前三位分別為浦東、寶山、和青浦。

　　另據上海中原地產檢測的新房各區均價圖則顯示，11月，靜安、長寧等呈現上漲趨勢，其中靜安已124690元/平方米“一騎絕塵”，上漲15.4%。而浦東、嘉定、青浦等區域則呈現均價下跌趨勢，其中嘉定下跌幅度達到13.3%。

　　在此情況下，布局滬上的各大房企也呈現出冷熱度不一的情況，但更為突出的或是相當部分房企所感受到的陣陣寒意。

　　易居克而瑞發布的《2019年1-11月上海房企權益銷金排行》顯示，2018年以35.29億元排在第24位的中駿集團已不見蹤跡，類似的還有融信中國、信達地產(3.990, 0.01, 0.25%)等多家企業，且榜單呈現出強者恒強的局面，2018年同期的榜首綠地集團為162.27億元，而2019年則為融創中國的208.35億元。

　　其中，中駿集團尤為引人注目，相關數據顯示其在上海的銷售額呈現下降趨勢，其中2018年在上海的簽約金額為34.94億元，而2017年為70.76億元，下滑幅度達到50.62%。值得注意的是，在2019年半報中，中駿集團并沒有公布上海市場銷售數據。

　　盧文曦從拿地角度分析稱，有些企業在上海拿地呈現出“不可持續性的”現象，“可能就是一兩年之內集中拿（地），拿完之后，后面幾年也沒有很好的補償”，其形象地表示，“不能飽兩年饑（餓）兩年”。