一線城市寫字樓怎么了？北京空置率創9年新高，深圳高達20%，這座一線城市"逆襲"了

　　去年，在經濟放緩、需求疲弱的背景下，多地寫字樓市場空置率上升，租金下降。

　　日前，券商中國記者根據CBRE世邦魏理仕的報告，梳理了四個一線城市寫字樓市場最新發展狀況與趨勢。

　　綜合來看，北京、上海、深圳這三個一線城市去年寫字樓市場狀況較為相似，在供應大幅增加、經濟放緩、需求疲弱的背景下，空置率均創新高。其中，深圳寫字樓市場新增供應創歷史新高，空置率最高，達到20%；上海空置率僅次于深圳，為19.4%；北京空置率為13.8%，創2011年以來最高水平。

　　截至2019年末，世邦魏理仕跟蹤的17個中國內地主要城市寫字樓平均空置率為21.7%，空置面積主要集中在部分華北二線和中西部城市以及新興商務區板塊。全國寫字樓租金指數同比下跌1.8%。

　　租金方面，因巨量新增供應疊加整體經濟放緩及貿易摩擦帶來的需求放緩，整體市場空置率升高，租戶市場明顯。北京、上海、深圳3個一線城市的業主面臨競爭調整租賃策略，給與包括延長免租期等優惠政策，以期實現吸引和留存租戶。北京、深圳寫字樓平均租金均同比下調，跌幅分別為1.4%和3.4%，北京降幅更是創歷史最大。

　　不過，從2019年末租金水平來看，北京最高，優質寫字樓平均租金報價為472.6元/月/平方米；上海第二，為291.1元/月/平方米；深圳為201.2元/月/平方米。

　　而廣州寫字樓市場情況截然相反，2019年全年，寫字樓供應量和空置率都創下多年來的新低紀錄，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個百分點。但存量面積去化變慢，業主降價引吸納，全年租金同比下調0.6%，平均租金報價是168.2元/月/平方米。

　　對于2020年的市場展望，報告認為，北京面對2020年另一輪供應高峰的壓力，市場租金有望繼續下行；上海在城市轉型發展與長三角一體化發展的大格局下，寫字樓市場去化將逐漸回暖；深圳供應高峰持續，整體市場空置率將繼續走高，租金也將面臨一定壓力；廣州的空置率將被供應高峰推升，租金保持平穩。

　　從全國來看，世邦魏理仕預計，2021年在新增供應放緩和需求持續復蘇的雙重推動下，空置率有望開始下行。2020年寫字樓租金將繼續承壓，但經濟和企業信心企穩將助一線及核心二線市場租金走勢邊際改善，廣州和杭州有望回升。全國寫字樓租金降幅將收窄。

　　北京：空置率創2011年來最高，租金跌幅創2010年來最大

　　報告顯示，2019年，北京全年優質寫字樓供應總量超90萬平方米，歷史上僅次于2009年；其中，甲級供應量高達71.3萬平方米，創歷史新高，推升市場空置率至13.8%，創2011年以來最高水平。

　　2019年，北京優質寫字樓市場整體需求疲軟，全年凈吸納量僅錄得12.1萬平方米，為過去5年歷史最低。CBD核心區域和金融街高品質新項目的陸續交付，吸引了眾多企業搬遷落戶。但2019年以前入市項目整體凈吸納量為負，這些項目的入駐表現出現分化：超甲級寫字樓最為穩健；其他甲級寫字樓，隨著租金的調整和升級需求的釋放，下半年退租現象逐漸緩解；而乙級寫字樓全年的凈吸納量錄得-9.6萬平方米，創歷史新低。

　　報告稱，在供應高峰和新租動力不足的雙重壓力之下，北京全年同樣本比整體租金增速為-1.4%，創2010年以來的最大跌幅，其中乙級市場為-2.1%。

　　世邦魏理仕華北區顧問及交易服務|辦公樓|租戶部主管張冀蘇指出：“2019年是近10年以來最具挑戰的一年。面對經濟放緩、需求放緩及市場供應高峰的到來，大部分業主主動調整租賃策略，租金價格也從觀望堅持逐步轉變為理性下調；面對2020年另一輪供應高峰的壓力，市場租金有望繼續下行，租賃成本的回落亦將推動搬遷和升級需求的放量，此外，業主們也會積極投入資金對現有樓宇升級改造以應對新項目帶來的競爭壓力。”

　　上海：空置率上升至19.4%，2020年市場去化或回暖

　　報告顯示，2019年上海寫字樓市場錄得約99萬平方米的新增供應，受到大量供應持續入市而經濟放緩、需求端走弱的影響，新交付項目預租普遍表現低于預期。全年凈吸納量累計僅錄得29.6萬平方米，企業保守擴張、縮減成本為主導的當前形勢下，超過四分之三的市場去化來自于租金性價比凸顯的新興商務區。由此，全市空置率同比上升4.2個百分點至19.4%。

　　此外，業主面臨競爭持續加碼的寫字樓市場，積極調整租賃策略，給予多元化優惠激勵政策，其中免裝期優惠幅度平均為3.7個月，與去年相比提升了22%，可見一斑。2019年，上海寫字樓租金報價為291.1元/月/平方米。

　　世邦魏理仕華東區顧問及交易服務|辦公樓部主管張越表示：“展望2020年，上海寫字樓市場新增供應預計將逾140萬平方米。近期中美第一階段經貿協議對市場情緒帶來提升，而隨著金融，TMT等服務業進一步對外開放的政策紅利逐步落地，未來有望進一步利好外資需求設立擴張，或迎來新一輪市場拐點。在城市轉型發展與長三角一體化發展的大格局下，上海將發揮龍頭作用引領城市經濟轉型，推動長三角一體化格局，帶動寫字樓市場去化逐漸回暖。”

　　深圳：新增供應創歷史新高，空置率高達20%

　　報告顯示，2019年深圳新增供應持續高位且創歷史新高，全年錄得超過200萬平方米新增供應，為深圳寫字樓市場有史以來的供應最高位，共計21個項目進入市場。從分布區域來看，南山區為新增供應的主要聚集地，貢獻了6成以上的新增供應，細分市場主要分布在高新科技園和前海片區。甲級寫字樓是市場供應主流，占比超8成。

　　全年吸納量表現較為穩定，共錄得超80萬平方米的新增吸納，但從季度供應結構來看，受整體經濟疲軟以及貿易摩擦的影響，2019年下半年新增吸納明顯放緩，新入市項目去化緩慢與老舊項目因租戶搬遷引起空置率升高并存。整體市場空置率年度同比上升8.7個百分點至年末達20.0%的高位，市場呈供過于求的整體態勢。

　　租金方面，巨量新增供應疊加整體經濟放緩及貿易摩擦帶來的需求放緩，整體市場空置率升高，租戶市場明顯。業主實施更為靈活的租賃策略，包括免租期的調整、針對不同類型客戶的差異化租金策略以及招商方面更優厚的獎勵等，以期實現吸引和留存租戶。同時各區政府在引入產業方面也更為主動，實施一些優惠政策來吸引知名租戶進駐區內知名寫字樓項目。全年來看，供求狀況影響下，市場平均租金同比下降3.4%至每月每平方米201.2元。前海片區在回巢政策和地鐵開通的帶動下，租金表現穩定，片區市場不斷向好。

　　世邦魏理仕華南區顧問及交易服務|辦公樓部主管程志文表示：“未來一年，供應方面，預計依然有超過100萬平方米的新增供應入市，供應高峰持續。需求方面，持續發展的科技需求以及隨著深圳市先行示范區和大灣區政策利好帶動的金融需求，包括傳統金融和非傳統金融需求預計將保持一定發展，但發展速度相比之前將有所放緩。而第三方辦公服務運營商的需求則會有一定的波動和整合。整體市場空置率將繼續走高，租金表現也將面臨一定壓力。”

　　廣州：供應創2004年來最少，空置率創2000年來新低

　　報告顯示，2019年，廣州僅錄得兩個優質寫字樓項目、共計12.5萬的新供應入市，供應量同比減少49%，是自2004年以來供應最少的一年。新項目理想的預租表現帶動全市吸納，年末空置率為5.4%，同比下降0.3個百分點，繼2018年后，再一次創下自2000年以來的新低紀錄。

　　全年凈吸納統計，TMT位于需求的首位，其次是金融服務和房地產業。低空置率環境下，金融行業憑借較高的承租能力表現突出，全年珠江新城該類租戶成交占比同比提升13個百分點到38%。在過去兩年貢獻了占全市超過七成新供應的琶洲商圈，2019年TMT租戶成交占比同比提高30個百分點到50%，行業集聚效應逐漸加強。

　　總體市場需求偏弱，大部分租戶采取保守的租賃策略。全市可租面積有限，部分有擴張需求的企業則選擇搬遷到成本更低、可選面積更多的商務園區，更有個別企業轉移到自用物業中。部分樓宇由于設施老舊、業權不統一，在市場的競爭中處于劣勢，有流失租戶的危險。多個因素作用下，珠江新城、天河體育中心和越秀錄得空置率同比1.2到1.5個百分點的上升。存量面積去化減慢，租戶的議價能力增大，業主提供租金折讓促進成交，全年租金同比下降0.6%，平均租金報價是168.2元/月/平方米。

　　世邦魏理仕華南顧問及交易服務|辦公樓部主管程志文表示：“展望2020年，預計將有接近90萬平方米的新供應入市，供應分布在琶洲、金融城等新興區域，全市空置水平將被供應高峰推升。新增的辦公面積有利于釋放蟄伏的升級、擴張需求，促進吸納，支撐總體租金保持平穩，供應稀缺、進駐率高位的核心商務區租金或有回暖。”